sexta-feira, 11 de maio de 2012

Os caminhos para nos libertarmos do laudêmio, esse “imposto fantasma” que vai nos assombrar a vida inteira

Alguns esclarecimentos necessários diante da enorme repercussão do nosso clamor no CORREIO DA PENÍNSULA


“Ficou marcante para este Relator, a total falta de critério técnico na estipulação das faixas de preamar pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU) para cobrança de foros e laudêmios de terrenos situados na Barra da Tijuca, principalmente no Jardim Oceânico, e no entorno da Lagoa de Piratininga, na Região Oceânica, em Niterói.
A estipulação das referidas faixas, sem a oitiva prévia dos proprietários dos imóveis atingidos feriu o direito de propriedade dos mesmos e a garantia ao contraditório no âmbito administrativo”.
Do relatório da CPI da Alerj sobre terras, realizada em 2007

Poucas pessoas saberiam dizer o que são enfiteuses e laudêmios, termos que, além de desprovidos de beleza, assombram proprietários de imóveis desde 1831. Só no Rio de Janeiro são 107 mil imóveis penalizados, o que faz do Estado o campeão em arrecadação no Brasil, segundo a Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Em 2005, foram R$ 56 milhões para os cofres públicos, fora o que foi para o Município, R$ 4,1 milhões, e o que foi arrecadado pela Igreja e por algumas famílias, valor sobre o qual não se sabe dizer o montante.
Este verdadeiro pesadelo para os proprietários vem se agravando nos últimos anos, com ações arbitrárias como aumentos abusivos, cobranças retroativas e bitributações. Quem não sabia o significado dessas duas palavras a esta altura já matou a charada. Enfiteuses e laudêmios são mais um custo de moradia a pesar sobre as costas da classe média brasileira, que já arca com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Diante do grande número de respostas ao nosso informativo, bem como das conversas pessoais, e considerando as indagações formuladas, todas respondidas diretamente, acreditamos ser oportuno fazer alguns esclarecimentos antes de termos o nosso primeiro encontro, que imaginamos para o final da semana que vem.
Preliminarmente, salvo melhor juízo,  concluímos que a defesa da nossa causa deve ser patrocinada pelo  Ministério Público, tal como aconteceu nas áreas de Niterói e outros 17 municípios litorâneos, de Cabo Frio a Angra dos Reis. Isso, eventualmente, sem prejuízo da colaboração de advogados que realmente possam ajudar a um custo bem diluído entre os interessados.
Esse entendimento se cristalizou a partir de uma primeira conversa com o deputado Paulo Ramos, a quem procuramos porque ele presidiu uma CPI  sobre terras na Alerj que acionou o Ministério Público contra o laudêmio, em paralelo com a comissão criada na Câmara Municipal de Niterói, presidida pelo então vereador e hoje deputado Felipe Peixoto.
 Paulo Ramos foi incisivo em afirmar que as áreas da Península, Vila do Pan e do Jardim Oceânico foram incluídas a posteriori, arbitrariamente, porque não constavam como foreiras antes do novo Código Civil, de 2002,  e este proíbe em seu artigo 2038 a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses.
Apurou-se igualmente que seus lotes são anteriores a 1946, ano do Decreto-Lei 9760/46, que regulou o uso de bens imóveis da União.  Veja mais detalhes no curso desse informativo.

Pedro Porfírio e Jorge Rubem Folena de Olibeira
Alexandre Carvalho Baptista e Pedro Porfírio
Estamos conversando com advogados amigos com o objetivo principal de entender melhor os caminhos a serem seguidos. Mas temos igualmente excelentes referências do advogado José Nicodemus, patrono da causa do Jardim Oceânico, que a Carvalho Hosken indicou para agir em nome da Assape.  Vale dizer que ele também é morador da Península e que já agendamos uma reunião com ele.
Das reuniões com os advogados Alexandre Carvalho Baptista e Jorge Rubem Folena de Oliveira ficou acertado que os dois emitirão pareceres em separado com recomendações sobre o melhor caminho a tomarmos.
Agir em todas as frentes
É importante ressaltar também que nossa vitória será possível desde que tenhamos capacidade de tratar do nosso pleito da maneira mais ampla possível, isto é, atuando em todos os campos decisórios, sem nenhuma restrição ou preconceito.
  Neste caso, falo também como ex-legislador, autor de leis que chegaram ao Supremo, como a que concedeu autonomias aos taxistas diaristas: em 2004, nossa Lei foi sacramentada por 10 votos a 1 no STF,  no julgamento de um recurso contrário impetrado pelo Poder Executivo do município.
Antes mesmo desse julgamento,  as ministras Eliane Calmon e Laurita Vaz já vinham concedendo liminares aos taxistas no âmbito do STJ, garantindo o emplacamento dos carros como permissionários.
Naquela decisão, pesou a ampla mobilização dos interessados. Os nossos juízes, ao contrário do que muita gente pensa, são sensíveis a demonstrações do interesse coletivo. Recentes decisões do STF confirmam nossa convicção a respeito.
Muitas respostas referendam nossa causa
Recebemos muitas respostas ao nosso informativo anterior, apresentando situações diferentes – de quem já pagou e de quem ainda não pagou o laudêmio.  Fomos informados de ações com ganhos em primeira instância e da determinação de alguns de simplesmente proceder a averbação da escritura no RGI, sem pagar essa taxa.
Tomamos conhecimento, inclusive, do parecer de um advogado, nosso vizinho, que teve a cortesia de explicitar argumentos com reservas à Proposta de Emenda Constitucional que extingue as áreas de marinha.
A repercussão do nosso CORREIO superou as expectativas,  investindo-nos de uma responsabilidade dobrada. Não se pode criar expectativas ilusórias. E, com a autoridade de nossos 69 anos vividos intensamente sempre travando o bom combate, reiteramos a nossa convicção, expressa anteriormente, de que a luta será árdua,  enfrentaremos incompreensões e reservas, mas há clima e condições jurídicas para revertermos essa cobrança abusiva.
Teremos oportunidade de expor  essa certeza com todas as letras quando estivermos reunidos, o que esperamos venha a acontecer nos próximos dias.
Precisamos multiplicar nossas mensagens
Sob esse aspecto, cabe explicar: não temos nem a metade dos  endereços eletrônicos dos moradores da Península e a internet é nossa forma de comunicação mais ágil e eficiente. Alguns vizinhos nos mandaram suas listas. Continuamos recebendo endereços até hoje. Outros, além disso, podem também repassar nosso informativo, produzindo uma grande corrente que alcance ao maior número de interessados, não apenas na Península – afinal, segundo números de 2005, existiam em nosso Estado 107 mil imóveis penalizados com o pagamento do laudêmio em áreas de marinha, sem falar dos que pagam à Igreja, à família real e a outras famílias, descendentes dos aquinhoados ainda no primeiro Império.
Agora, queremos esmiuçar mais ainda a questão.
Sobre o laudêmio:
1. Por incrível que pareça, ainda há quem defenda essa taxa extorsiva, em nome da soberania  da Marinha sobre a faixa litorânea, embora uma coisa não tenha nada a ver com a outra.
2. Achamos que esse direito não pode se confundir com mais um tributo (um imposto envergonhado, com blinagem mais cruel)  e não pode servir, como serve, para certos favorecimentos e dubiedades.

Exemplo: na Sernambetiba (av. Lúcio Costa) há condomínios que pagam laudêmio e condomínios que não pagam. Por que? Essas distorções foram constatadas tanto na CPI da Alerj do Rio, como em audiências públicas na Câmara Federal.

3. Quem tem imóvel e paga laudêmio não é proprietário, mas FOREIRO.  Possui o domínio útil do imóvel, mas o “senhorio” é  a União, municípios, a Igreja católica, a família real e a herdeiros das sesmarias.
4. Quem pagou 5% de laudêmio pagou mais do que o  valor médio previsto no próprio Código Civil, no seu artigo 686:  “Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento”.
Na própria Península, alguns prédios pagaram menos de 5%. E um não está incluído na área de marinha. Ainda bem para seus moradores, com nosso apoio.
5. Se você pensa que o seu compromisso termina nos 5%, está enganado. Todo ano, o SPU emite uma cobrança, equivalente a 0,6% do valor do imóvel. Veja esse caso, relatado na internet:  “tenho uma propriedade em Saquarema, e qual não foi minha surpresa, veio um carnê me cobrando taxa de foro relativo ao ano de 2011. Paguei em 4 cotas de $162,11. Tendo que ir a prefeitura para resolver outra situação, qual não foi minha surpresa que me impedia de ter solução de tal situação. Me apresentaram tributos dos anos de 1996,97,98,99,depois 2000,2001,2003 e 2010”
6. O Estado do Rio é o campeão de imóveis de marinha taxados, mais do que São Paulo. Em 2005, eles somavam 107 mil. Mas a União, como já disse,  tem o domínio real de apenas 30% das áreas foreiras. A Igreja católica, através da Mitra e de ordens e entidades religiosas, detém 60%. A família real e outras aquinhoadas na época das sesmarias ficam com 10%.
Exemplos: toda a área da Esplanada do Castelo paga laudêmio para a Ordem Terceira da Penitencia; mesmo na região oceânica de Icaraí, a maior parte dos imóveis paga ao Asilo Santa Leopoldina; em Botafogo, a cinco famílias, descendentes dos Silva Porto,  tem o domínio direto de 30 mil imóveis.
Há vários caminhos para nos livrarmos dessa taxa extorsiva através de ações judiciais, mas nada cai do céu.  Além disso, alguns proprietários, depois de quitado o imóvel, conseguiram averbar a escritura no RGI sem pagar laudêmio. Mas não poderão vendê-lo sem o seu pagamento. E ainda estão sujeitos a multas lavradas pelo SPU.
7. O cálculo feito hoje é totalmente arbitrário e se baseia numa interpretação do Inciso I do parágrafo 1º do artigo 2038 do Código Civil, que fala ser “DEFESO” cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações. Não maior absurdo, pois as benfeitorias nada têm com o domínio do terreno.  Nas obras por administração, o grupo interessado compra o lote e paga tanto o ITBI como o laudêmio pelo valor do terreno. Aconteceu assim, entre nós, no Style, no Life e no Evidence, da Construtora Cyrhcop.
8. Por outro lado, não poderia haver nenhuma relação entre laudêmio e ITBI, mas há. No máximo, seria admissível para efeito de cobrança o conhecimento do valor venal, que baliza o IPTU.
9. Há dois anos, a Assape entrou com uma ação através do advogado José Nicodemus, o mesmo que obteve uma vitória em primeira instância no Jardim Oceânico: ele é reputado como uma das maiores autoridades no assunto. Mas a juíza federal não reconheceu autonomia da associação para representar os moradores da Península.
Esse entendimento esfriou o movimento no âmbito da Assape, que parecia restrito ao seu Conselho.
10. Em nossa opinião, a discussão sobre quem paga – se o vendedor ou o comprador –  é secundária. Porque há construtoras que pagam e embutem esse custo no valor do imóvel. O problema é quando você faz um cheque seu e a guia sai em nome do vendedor. Perante o Imposto de Renda, você não tem como declarar essa despesa, que pesará mais tarde no cálculo do lucro imobiliário.
11. Já foram apresentadas várias propostas de emendas constitucionais extinguindo o laudêmio nas áreas de marinha.  Mas até o momento nenhuma prosperou.  Alguns dos seus autores queriam apenas fazer palanque com a causa. E os bem intencionados não conseguiram motivar os potenciais beneficiários da proposta.
12. Mas não se pode descartar mobilizar parlamentares e autoridades do Executivo em defesa de nossa causa. Soubemos que aqui hoje mora um senador, que agora é ministro de Estado. Por que não sensibilizá-lo para a questão do laudêmio?  Em Niterói, o então vereador Felipe Peixoto envolveu a Câmara Municipal, que acionou o Ministério Público. Uma CPI na Assembléia Legislativa do Rio, presidida pelo deputado Paulo Ramos reuniu documentos provando que a cobrança de laudêmios na Barra, incluindo na Península, era ilegal, simplesmente porque, até bem pouco tempo,  estes terrenos não constavam como foreiros no 9º RGI. E o artigo 2038 do Código Civil (Lei 10406/02) estabelece claramente:
 Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores”.

Procuramos o deputado Paulo Ramos, presidente da CPI das terras na Alerj, e ele reiterou a sua convicção de que a inclusão da Península como área foreira é ilegal tanto quanto a Vila do Pan e o Jardim Oceânico. Ele esperava que a Carvalho Hosken, proprietária do terreno, tivesse feito esse questionamento formalmente por via administrativa e judicial.
13. A partir de sua informação, verifiquei que a Associação dos Moradores do Jardim Oceânico e Tijucamar, que começou a briga em 2003, um ano depois de que os moradores do bairro foram notificados do laudêmio, desvendou essa ilegalidade  com base em uma pesquisa criteriosa, que durou 3 anos.
A partir daquele ano, dirigentes da entidade começaram a fazer uma verdadeira devassa nas plantas da União, até descobrir que não havia amparo legal para a cobrança da taxa sobre área da Marinha - simplesmente porque, segundo o levantamento, as propriedades não estavam nessa delimitação.
O diretor de Patrimônio da Amar, Il Silva, começou a apuração na Biblioteca Nacional, onde pesquisou 1,5 mil plantas. Depois, passou duas semanas na Diretoria de Hidrografia Naval, em Niterói, buscando os arquivos. Posteriormente, foi ao Serviço Geográfico do Exército, e, finalmente, ao Arquivo Central do Exército, onde encontrou os trabalhos da Real Caza Militar, a primeira empresa a fazer as plantas para o território nacional, em 1809.
- Quando tivemos acesso ao processo, descobrimos que a demarcação estava irregular e, por isso, mudamos de estratégia e entramos com uma ação na Justiça pedindo o cancelamento da taxa pela própria definição da matéria, que estava errada - relata.
No levantamento, Il Silva descobriu ainda que a definição das áreas de cobrança próximas a lagoas foi feita em 1940. Já o loteamento local data de 1937.
- A lei não pode retroagir – lembrou. 
14. Há um clima favorável hoje a uma iniciativa da própria presidente da República no sentido da extinção do laudêmio, sem que se retire o poder fiscalizador da Marinha sobre as áreas litorâneas.  Mas isso só acontecerá em função de demonstração  expressa e pública dos cidadãos, já penalizados com outros tantos impostos.
Tentar chegar até ela pode ser uma pretensão muito alta, mas não é impossível.  Para ser coerente com suas posturas sobre juros e outros elementos que penalizam sobretudo a classe média, ela terá de refletir sobre essa espoliação secular, que sequer existe como imposto.
15. Matéria do JORNAL DO BRASIL de julho de 2005, reproduzida no site da ADEMI,  indica que pelos cálculos da Secretaria Nacional de Patrimônio, 50% do território do Rio sofrem com as taxações. Os encargos beneficiam a União, a prefeitura e famílias que receberam o direito pelo sistema de seismarias, quando a cidade foi dividida em lotes na época do Primeiro Reinado, em 1831.  Esse foro é o que o advogado tributarista Melhin Chalhub, considera um segundo IPTU. E nós apontamos como um ITBI elevado ao quadrado.
16. O importante é multiplicar essas informações. Nesse sentido reiteramos: repassem  essas informações para suas listas, mesmo que seus amigos não sejam vítimas diretas dessa espoliação.  A nossa melhor arma é o boca a boca e a utilização das redes sociais e das nossas listas para que todos saibam: uma boa parte dos moradores do Rio ainda é penalizada por essa herança da Idade Média.
Sabendo de mais coisas, façam chegar ao nosso blog. Tendo mais endereços, municiem nosso cadastro. Não se preocupe: quando enviamos nossa matéria, cumprimos o disposto na legislação anti-span e oferecemos um link para a pessoa pedir o cancelamento do envio, coisa que, aliás, aconteceu muito pouco: até agora, apenas 4 pessoas fizeram essa solicitação. Em contrapartida, um número bem maior escreveu pedindo para entrar  no cadastro.Nossa lista já passa de mil. 
IMPORTANTÍSSIMO.
1. Habitue-se a visitar o blog www.correiodapenínsula.com Nossa newsletter é muito vulnerável a ataques de quem se sente incomodado com nosso trabalho.
2. Ao responder, identifique o seu condomínio.  Nós moramos no Saint Barth, Bloco 3, apto 201.
3. Pelo número de interessados na questão, precisaremos de um salão com capacidade mínima de 50 pessoas para nossa reunião. Vamos procurar alguns condomínios, mas se você puder nos adiantar, melhor. A idéia é fazer a reunião numa sexta-feira à noite.  Mas aceitamos sugestões.
Por hoje é só.

8 comentários:

  1. Importantíssima e esclarecedora matéria. Este imposto que não é um imposto e nos torna pseudo proprietários de nossas próprias moradias, tornando-nos "foreiros", submetidos a regras completamente esdrúxulas, espoliantes, e casucas, nos torna vulneráveis a cobranças intempestivas ao bel prazer da interpretação de quem estiver momentaneamente no poder de decidir cobrar ou não cobrar a tal taxa anual de 0,6% do valor do seu imóvel, além daqueles 5% do seu valor no momento da venda do mesmo. Ou seja, estamos numa verdadeira arapuca. Temos que nos unir para lutar contra esse absurdo ao quadrado.

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  2. Maria Freitas de Aragão Ximenes12 de maio de 2012 08:14

    Eu também penso como o senhor Fernando Belo. Esse tipo de imposto é uma vergonha, como diz o Boris Casoy. Chega a ser inacreditável que ainda tenhamos de pagar e estejamos sujeitos a ele por toda a vida, como está no título dessa matéria, muito oportuna por sua.

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  3. Eu também concordo com vocês. Chega de pagarmos este imposto arbritário que vem da época do império. Gostaria de dizer que se houve uma ação coletiva contra isto gostaria de participar.

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  4. Eu novamente,rsrsrs
    Gostaria de participar mesmo !deste movimento!!!
    Maria Alice

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  5. Estou adquirindo um imóvel na planta em Niteroi, na região do gragoata (Gragoata Bay). Este Blog me ajudou a esclarecer diversas dúvidas. Parabéns! Apesar de estarmos em regiões diferentes acho que podemos engrossar o grupo para reivindicar a alteração nas regras do laudêmio.
    No nosso caso, ainda tem mais um agravante, a Rossi(Construtora) está querendo que os compradores paguem a taxa de laudêmio(5%) da venda, que seria responsabilidade dela. Estamos procurando advogados especializados para iniciar um processo contra a Rossi.

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  6. Também sou adquirente de um imóvel no Gragoatá Bay. Conforme informado, o grupo de proprietários das cerca de 320 unidades está se unindo na procura de especialistas para impetrar com uma ação judicial contra essa pouca vergonha.

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  7. Como participar de ações coletivas contra o laudemio?
    waldyrcarvalho@hotmail.com

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