segunda-feira, 18 de junho de 2012

Forma arbitrária de cálculo do ITBI também tem de ser questionada


Reportagem em O GLOBO mostrou que a Prefeitura avalia imóveis
em até 50% acima do valor do mercado


“O valor do imóvel é R$ 1,61 milhão, mas a prefeitura avaliou em R$ 2,5 milhões. Desisti”
José Carlos Luz Bernardo, cidadão-contribuinte


Se o laudêmio é por si uma excrescência insustentável, que atinge arbitrariamente os proprietários das “áreas foreiras” – no nosso caso, os “terrenos de marinha” – ele não é o único vilão dessa monstruosa carga tributária que atinge a todos os brasileiros.
Reportagem publicada em O GLOBO deste domingo confirma o que temos dito em nossas reuniões: há outros “similares” que precisam ser enfrentados com a necessária competência e a indispensável firmeza: a forma de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é outra expressão da relação autoritária e arbitrária do poder público na sua relação com os contribuintes praticamente INDEFESOS.

ITBI baliza todos os cálculos

O ITBI, aliás, é o referencial de cálculo do laudêmio. Se a Secretaria de Fazenda arbitra um valor por sua conta acima dos 2%, esse cálculo incidirá também sobre o valor do laudêmio que, assim, poderá ser também superior as 5% já extorsivos. Nesse caso, o comprador não tem como chiar, porque há legislação e jurisprudência que conferem às prefeituras o direito de fazer a cobrança pelo “valor de mercado”.
O que torna opressivo esse sistema é a norma que assegura à Prefeitura cobrar pelo maior valor. Isto é, se você compra um imóvel por R$ 500.000,00 e a SMF decide que o seu valor de mercado é de R$ 800.000,00, será cobrado um ITBI de R$ 16.000,00 e não de R$ 10.000,00, como seria considerando a alíquota de 2% sobre o valor da transação.
Mas se acontecer o inverso, isto é, se o valor que você comprou for maior do que “o valor de mercado estabelecido pela Prefeitura”, você pagará sobre o valor de sua escritura, que será o valor maior.
As diferenças entre os valores pagos, mesmo nos casos de financiamentos em que os bancos não permitem escrituras a menor, são gritantes. A reportagem assinada por Elenilce Bottari cita exemplos concretos:
Em qual local da cidade o imóvel é mais valorizado? Acertou quem respondeu no setor de ITBI da Secretaria municipal de Fazenda. Embalada pelo boom imobiliário dos últimos três anos, a prefeitura do Rio vem aumentando — em alguns casos em mais de 50% — a avaliação dos imóveis da cidade para a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, aquele tributo que o comprador pensa que vai recolher ao município no valor de 2% do que pagou pela casa nova, mas que, na prática, pode ser bem mais.
Foi o caso do administrador Rogério Quintanilha. Ele comprou um apartamento na Tijuca por R$ 750 mil. Ao gerar pela internet a guia do ITBI, levou o primeiro susto: o valor do apartamento pulou para R$ 1,1 milhão. Rogério recorreu administrativamente e perdeu. Mas, quando foi tirar uma nova guia do imposto, o valor venal arbitrado pela prefeitura tinha subido para R$1,9 milhão.
— Eu recorri de novo. Desta vez, ganhei. Paguei o tributo referente ao valor de R$1,1 milhão. Ou seja, o prefeito pôs um bode na minha sala e, quando retirou, eu achei que ficou bem melhor — contou Quintanilha, que agora vive um novo drama.
Com a morte da mulher, ele terá que recolher 4% do valor atualizado do imóvel de imposto ao estado para receber como herança parte do mesmo imóvel. E a Fazenda estadual usa, como regra, as avaliações da prefeitura:
— Agora vou ter que brigar para tirar o bode do Cabral da minha sala.
Para não perder o financiamento da casa própria, a economista Viviana Faria resolveu pagar os R$ 32 mil de ITBI referentes ao valor de mercado de R$ 1,6 milhão que a prefeitura estipulou para o apartamento de 120 metros quadrados que ela e o marido compraram na planta, por R$ 600 mil, na Rua Ministro Raul Fernandes, em Botafogo.
— O valor que a construtora atualizou para o imóvel é de R$ 800 mil, a prefeitura avaliou pelo dobro. Então estamos dispostos a vender o imóvel agora para ela — protestou Viviana, que pretende recorrer à Justiça.
LEIA A MATÉRIA DE O GLOBO em http://oglobo.globo.com/rio/itbi-bicho-papao-no-sonho-da-casa-propria-5231164

Poder unilateral de cálculo do valor tem mudar

Seria demagogia pedir a simples extinção do ITBI. Mas é totalmente razoável questionar o poder arbitrário da Prefeitura em função de normas sujeitas a variações para mais e para menos.
É claro que os técnicos da Secretaria de Fazenda agem baseados em alguns parâmetros, que são ostensivamente FLUTUANTES. E, por isso, acabam possuídos de poderes discricionários que levam os compradores ao desespero e até à desistência do negócio, como aconteceu em relação a um imóvel da Gávea, citado também na reportagem:
José Carlos Luz Bernardo desistiu de trocar seu apartamento na Rua Manoel Ferreira, por outro maior na Rua Vice-governador Rubens Berardo, na Gávea, depois que soube o valor que teria de pagar de ITBI:
— O valor do imóvel é R$ 1,61 milhão, mas a prefeitura avaliou em R$ 2,5 milhões. Desisti.

Valor de mercado é uma balela

Finalmente, cabe afirmar com toda certeza: essa história de “valor de mercado” é uma balela. Em dezembro de 2011 a RJZ Cyrela vendeu um dos seus últimos apartamentos no segundo andar do Saint Barth por R$ 6,1 mil o metro quadrado, isto devido a um desconto de 15%, em função de fatores de economia interna dela.
Em janeiro, a Carvalho Hosken, que ainda tem vários imóveis à venda nesse condomínio, informou por escrito às corretoras que atualizou o preço do metro quadrado de seus apartamentos. A unidade com a mesma metragem no 13º andar passou a ser vendida por R$ 12.742 o metro quadrado.
Quando calcularam ITBI daquele apartamento, o comprador pagou exatos 2% porque o preço da escritura ainda era maior do que “o valor de mercado” constante do cadastro da Prefeitura. Mas se a transação tivesse acontecido em janeiro, mesmo com desconto, a tabela da Carvalho deveria estar em poder da Secretaria de Fazenda. Aí, o cálculo do ITBI por estimativa, com base no “mercado” poderia ter sido o equivalente ao dobro de dezembro.
O certo seria que houvesse uma comissão paritária, que incluísse os contribuintes, para avaliar os preços que balizam a cobrança do ITBI. É isso que pretendemos colocar também na agenda da campanha eleitoral deste ano, que vai escolher legisladores municipais.

6 comentários:

  1. O MELHOR A FAZER É INGRESSAR NO MINISTÉRIO PÚBLICO POR SEREM AMBOS OS ASSUNTOS: ITBI E LAUDÊMIO DE INTERESSE DIFUSO, COMPETENCIA DO MP.

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  2. Waldomiro
    Penso como você. Estamos refletindo sobre essa questão até porque alguns temem que o MP não tenha muito interesse no caso.
    abraços

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