sábado, 18 de agosto de 2012

Decisão do STJ sobre laudêmio tem interpretações diferentes de advogados


José Nicodemos e Jussara Linhares não vêem a Península na decisão do STJ sobre áreas de marinha




Uma coisa é certa como dois e dois são quatro: tudo que envolve a cobrança de laudêmio pertence a um mundo nebuloso, onde a arbitrariedade se impõe sobre o desconhecimento das vítimas.

Onde tudo é possível e inexplicável. Onde um prédio à beira-mar não é taxado e uma construção localizada a mais de 33 metros da “preamar de 1831” tem de morrer nos 5% na hora da compra ou venda de um dos seus imóveis.

Isso que se chama instituto da enfiteuse (a mãe do laudêmio) é tratado de forma confusa e acaba oferecendo insumos para maracutaias.  

É uma espécie de caixa preta que pretendo desvendar com uma CPI corajosa, que vá fundo.

A existência de jurisprudências controversas é própria de um regime jurídico que é por si conflituoso, a começar pelo conjunto de artigos da Constituição Federal.

Por isso, HÁ UMA FARTURA  DIVERSIFICADA DE “VERDADES”  a respeito dessa cobrança que já manchada por um pecado de nascença: nem mesmo o imperador editou uma carta régia a respeito.

Tudo começou em 1931, quando Dom Pedro I havia caído e dado lugar a uma Regência Trina Provisória,  da qual fazia parte do  o Senador Vergueiro, português de nascimento, formado na Universidade de Coimbra.  Este senhor, na condição de ministro da Fazenda, incluiu as taxas de laudêmio e foro no orçamento daquele ano e isso passou a constar das propostas orçamentárias seguintes, sem que uma lei a respeito houvesse sido editada.

Daí a existência de várias interpretações dos filhotes legais dessa taxa imperial, todas pertinentes.

Na nossa última postagem, publicamos uma tese da advogada catarinense Luana Freitas da Rosa, que entendeu uma decisão do STJ como definição de ilegalidade da cobrança de laudêmio em toda e qualquer terreno de marinha.

Tivemos o cuidado de pedir o parecer a respeito do advogado José Nicodemos, nosso vizinho e, indiscutivelmente, um dos maiores conhecedores da matéria.

Antes mesmo de sua resposta, a advogada Jussara Linhares postou comentário sobre aquela matéria, no qual escreveu:

 Além disso, copiei e colei o item 2 transcrito no BLOG para alertá-los de que o caso presente é totalmente diverso do nosso. Nós não ocupamos o “terreno” por “tolerância”, mas por “transferência” a título oneroso. Portanto a nossa história é outra e esta decisão EM NADA SE APLICA AO NOSSO CASO”.

Nicodemos também não vê semelhança da Península com o caso julgado

Tratamos de ouvir o advogado José Nicodemos, um dos maiores especialistas em laudêmio

O dr. Nicodemos não levou nem 24 horas para produzir seu parecer.  Como estamos estabelecendo o hábito de publicar as novas postagens do CORREIO DA PENÍNSULA semanalmente, só hoje estamos levando ao conhecimento de todos o que ele pensa a respeito. Veja sua resposta, na  íntegra:

1.         Realmente, o laudêmio é INDEVIDO, quando o terreno de marinha é da plena propriedade da União. Sendo, apenas, ocupado, o ocupante é como um inquilino do terreno. 
2.         Não é este o caso dos terrenos da Península, em que os compradores são proprietários do domínio útil, ou seja, foreiros, também chamados enfiteutas.

            EXPLICO:

2.1       A União tendo a propriedade plena, isto é, tendo 100% do direito de propriedade de um determinado terreno, acontece, em casos determinados pela Lei, que ela desdobra esse direito de propriedade total em 2 direitos de propriedade.
2.2       Aí, ela fica com um direito de propriedade denominado domínio direto e o particular, que é o foreiro ou enfiteuta, fica com o outro direito de propriedade, denominado domínio útil ou domínio indireto.

            Assim, ambos, isto é, a União e o foreiro são titulares do direito de propriedade, podendo o foreiro vender o seu terreno aforado, dar em hipoteca etc, porque ele é dono de uma parte do direito de propriedade total.

            Como o foreiro só é dono de uma parte do direito de propriedade, ele fica obrigado a pagar à outra parte, que é a União, o foro anual, que é de 0,6% do valor do terreno ou da fração ideal do terreno referente ao seu apartamento.

2.3       Nesse caso, há um contrato entre a União e o foreiro, contrato de aforamento, em que o foreiro tem o chamado direito real de propriedade, ou seja, o foreiro tem um direito sobre o terreno, tal como se a União fosse um sócio, e, assim, o foreiro só poderá vender o seu direito enfitêutico se a União consentir.
            E para consentir na venda, passando ela a ter um novo “sócio”, ela somente dará o seu consentimento se lhe for pago o laudêmio.

3.         Já no caso de ocupação, a União tem os 100% do direito de propriedade e o ocupante tem, apenas, a permissão  de usar o terreno, pagando, anualmente, a chamada Taxa de Ocupação, que é de, no mínimo, 2% do valor do terreno, afora o IPTU.

            Digo no mínimo, porque as ocupações inscritas após abril/1987 estão sujeitas à taxa de 5% sobre o valor do terreno, anualmente.

3.1       Como o ocupante tem uma posição jurídica semelhante à de um inquilino, ele pode ter no terreno ocupado um palacete com as paredes folheadas a ouro, mas, como não é dono, ele não pode dá-lo em hipoteca em garantia de um merreca de dinheiro que queira tomar emprestado. 
            Ninguém pode dar em garantia um bem que é de outrem.

4          O caso que o amigo vem de me apresentar é de uma empresa do Rio Grande do Sul, ocupante de um terreno de marinha onde mantém a sua fábrica de pescados.

4.1       Como toda ocupação é concedida a título precário, é claro que, teoricamente, a qualquer momento a União pode dizer que quer o terreno de volta, já que ela não tem nenhum direito real de propriedade, isto é, ela não tem direito sobre o terreno.

4.2       Não existindo, assim, aquele contrato enfitêutico; não estando a União e o ocupante ligado por nenhum contrato, é claro que o ocupante pode ceder a sua posição a quem bem entender, sem o pagamento do laudêmio, e o novo ocupante só tem que se denunciar à SPU, para continuar pagando as taxas de ocupação.

            Na verdade, o laudêmio, em todas as leis que tratam dele, é exigido somente nos casos de aforamento.
4.3       Alguém poderá dizer que nesse caso, a posição do ocupante é melhor do que a do foreiro. DISCORDO.

4.4       O foreiro pode bater o pé e dizer “daqui não saio, daqui ninguém me tira”, exatamente porque ele é proprietário; já o ocupante, não tendo o chamado direito real de propriedade, pode ser “convidado” a se retirar do terreno. 
4.5       Sobre o assunto, o Decreto-Lei 1.561, de 13/07/1977 dispõe:

Art. 2º. O Serviço do Patrimônio da União promoverá o levantamento dos terrenos ocupados, para efeito de inscrição e cobrança de taxa de ocupação, de acordo com o disposto no Título II, Capítulo VI, do Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro de 1946, com as alterações deste Decreto-Lei. 
§ 1º. A inscrição, ressalvados os casos de preferência ao aforamento, terá sempre caráter precário, não gerando, para o ocupante, quaisquer direitos sobre o terreno ou a indenização por benfeitorias realizadas.

§ 2º. A inscrição será mantida enquanto não contrariar o interesse público, podendo a União proceder ao seu cancelamento em qualquer tempo e reintegrar-se na posse do terreno após o decurso do prazo de 90 (noventa) dias da notificação administrativa que para esse fim expedir, em cada caso.

 Para não alongar mais a polêmica, voltarei a falar a respeito oportunamente.

4 comentários:

  1. Gostaria de saber por que o Península Way, que fica mais próximo da Lagoa da Tijuca, está isento do laudêmio, enquanto o Via Bella e o Península Life, que ficam mais distantes da lagoa que o Way tem que pagar. No caso do Via Bella, a distância talvez ultrapasse os 100 metros. Alguém pode explicar isso?

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    1. A verdade é que nada casa com nada na farra montada pela SPU. Só mesmo uma CPI para esclarecer tudo. Há outros prédios igualmente fora da medição.

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