domingo, 12 de agosto de 2012

STJ decidiu contra cobrança de laudêmio em áreas de marinha porque sua ocupação é informal: essa eu não sabia


Decisão inspirada na Ministra Eliana Calmon mostra outro ângulo do esbulho de que somos vítimas
Ministra Eliana Calmon e a 3ª Turma do STJ fizeram leitura diferente que
levou a derrubasr o laudêmio numa Ação Civil Pública




“Em recente decisão de 15 de junho de 2010, a Segunda Turma do STJ, sob o relatório da Ministra Eliana Calmon, em sede de Recurso Especial nº 1.190.970 – SC (2010/0073560-8), julgou a inexigibilidade da cobrança de laudêmio em transferência onerosa entre vivos sobre imóveis da União. Em razões, afirma não configurar incidência de laudêmio nas negociações quando envolvidos imóveis da União. As concessões e permissões de uso dos imóveis da União não se constituem Enfiteuse, por ser mera tolerância da União”.
Luana Freitas da Rosa, advogada que demonstrou a ilegalidade na cobrança do laudêmio nos “terrenos de marinha”  segundo uma interpretação inteiramente nova, baseada num relatório da ministra Eliana Calmon.
Ao contrário do que alguns pensam (e até me escreveram) sou jornalista e não advogado.  E também, ao contrário do que muita gente imagina, são poucos os advogados que conhecem a questão do laudêmio a fundo, tal a quantidade de controvérsias jurídicas a que têm que se dedicar em suas atividades.
No meu caso, o acesso às decisões e interpretações sobre questões como o laudêmio vai acontecendo de forma progressiva, pelos caminhos próprios de um jornalista e não com a metodologia dos profissionais do direito.
Esclareço, aliás, que quem hoje trata dessa questão com certa paixão não é nem o jornalista, mas aquele que, como milhares de brasileiros, foi forçado a morrer em onerosos 5%, além dos 2% do ITBI, quando comprou imóveis na Península.
Pagar eu paguei. Primeiro, numa obra feita por administração quando foi possível efetuar o pagamento na compra do terreno, o que não pesou tanto, mas, mesmo assim, me deixou indignado. Quando comprei um apartamento pronto e paguei com a venda de outros imóveis, a construtora exigiu de cara que quitasse o laudêmio, numa guia expedida em seu nome, o que aumentou minha revolta: esse pagamento teve que ser feito em dinheiro porque, para a SPU, quem teria pago seria a construtora e não eu.
Essas “extorsões compartilhadas” me tiraram do sério. A intenção inicial era fazer da moradia na Península o “repouso do guerreiro”, por conta da inigualável qualidade de vida que ela oferece.  Já estava com 69 anos e acreditava ter cumprido com louvor todas as minhas obrigações profissionais e políticas. Como se viu, porém, o “repouso do guerreiro” foi adiado “sine die” e agora só me considero com direito ao descanso QUANDO DERRUBAR ESSA TAXA EXTORSIVA E TIVER O MEU LAUDÊMIO DE VOLTA.
Em áreas de marinha, a ocupação é “tolerada”
Agora, vamos ao que descobri nas minhas obstinadas pesquisas usando essa ferramenta mágica chamada internet: há uma decisão do STJ, com base em relatório da ministra Eliana Calmon, de que não se pode cobrar laudêmio nos “terrenos de marinha” simplesmente porque sua ocupação é feita de maneira informal e tolerada pela União, fora dos pressupostos que definem formalmente uma “área enfitêutica”.
Se eu tive que ler a decisão do STJ de cima para baixo e de baixo para cima, imagine quem não está tão envolvido com a matéria como eu.  Por isso, ampliei as buscas até chegar a um bem elaborado trabalho da advogada  Luana Freitas da Rosa, de Santa Catarina, estado onde se originou o processo que levou à decisão da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.
Veja seu estudo em nosso blog NOSLABIRINTOS DO DIREITO. -
Ela trata da matéria desde a sua origem e publica a decisão da 4ª Turma do Tribunal Regional da 4ª Região, com base no voto da relatora, Desembargadora Federal Marga Inge Barth Tessler, na Ação Civil Pública n.º0000044-28.2010-404.7208/SC. Esta, por sua vez, cita outras decisões que, em suma, confirmam a tese de que não pode haver cobrança de laudêmio nas áreas de marinha (caso da Península) porque estas não se enquadram como áreas foreiras.
Pelo visto, poderemos falar em laudêmio com os dias contados
Em sua manifestação,  a desembargadora de Santa Catarina afirma textualmente:
"A cobrança de laudêmio somente se afigura legítima nos casos de aforamento, por
ocasião da transferência do domínio útil. A situação dos autos possui natureza
jurídica diversa, qual seja, a ocupação de terras de marinha. E, nesses casos,
revela-se descabida a cobrança do laudêmio. É que laudêmio é instituto próprio da
enfiteuse ou aforamento (art. 2.038 do Código Civil), a qual não se confunde com a
ocupação. Ao contrário da enfiteuse, que é direito real alienável sobre coisa alheia,
em que o foreiro detém o domínio útil do imóvel, a simples ocupação de terreno da
marinha é posse não ad usucapionem, que pode ser retomada a qualquer tempo pelo
titular direto”.
Já a decisão da 2ª Turma do STJ, com base em entendimento da ministra Eliana Calmon e no voto do relator, ministro Humberto Martins, produziu a seguinte ementa:
“ADMINISTRATIVO -LAUDÊMIO -MERA TOLERÂNCIA -OCUPAÇÃO DE TERRENO DE MARINHA -INEXISTÊNCIA DE DESDOBRAMENTO DA POSSE, DE CONTRATO OU DE TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO ÚTIL A TÍTULO ONEROSO -NÃO-CONFIGURAÇÃO DO LAUDÊMIO -IMPOSSIBILIDADE DE COBRÁ-LO”.
1. O laudêmio era instituto do Direito Civil consistente em uma compensação financeira que a lei permite, caso contratado, para o possuidor direto exigir, sempre que optar por não exercer o direito potestativo de opção e preferência em caso de alienação pelo proprietário-enfiteuta, do domínio útil do imóvel aforado.
2. No caso dos autos, incabível a cobrança de laudêmio, por estar diante de situação jurídica diversa das hipóteses legais, uma vez que impossível falar-se em laudêmio quando existe ocupação de terrenos de marinha, por mera tolerância da União. Ainda assim, o laudêmio não pode ser cobrado quando não existe transferência a título oneroso.
3. Assim, não se há falar sequer em posse direta, mas em mera tolerância para o uso do bem público. Se não existe prévia alienação do domínio útil, ou seja, prévio desdobramento da posse, impossível pretender ver aí a instituição de laudêmio”.


Essa é mais uma peça a ser analisada devidamente por uma assessoria jurídica que tenha a seu dispor todas as informações necessárias. Porque tudo tem várias faces e deve ser cuidadosamente avaliado. Só uma investigação criteriosa poderá determinar qual a verdadeira situação jurídica dos nossos imóveis: a coisa não é tão simples como tentam nos vender.
Isso acontecerá, permita-me acrescentar, com a minha volta à Câmara Municipal, pois não terei dificuldade em instalar uma CPI das áreas de marinha e em nomear dois ou três advogados para um Gabinete, farto em cargos – 20, ao todo, com remunerações competitivas.
Uma coisa eu garanto: com o mandato e a estrutura da Câmara não dou mais de dois anos para libertar todos os proprietários da Península e demais áreas dessa excrescência chamada laudêmio.

3 comentários:

  1. Senhores, não sou jornalista. Sou advogada e detesto o fato de haver pago o Laudêmio. Mas também reconheço que o que temos no Blog é insuficiente para qualquer análise ou conclusão do que buscamos.

    Em primeiro lugar, o tema somente terá valor para nós quando as decisões forem do STF, onde certamente irão parar os reclamos referentes ao Laudêmio que pretendemos receber de volta.

    Além disso, copiei e colei o item 2 transcrito no BLOG para alertá-los de que o caso presente é totalmente diverso do nosso. Nós não ocupamos o ¨terreno¨ por ¨tolerância¨, mas por ¨transferência a título oneroso. Portanto a nossa história é outra e esta decisão EM NADA SE APLICA AO NOSSO CASO.

    ¨No caso dos autos, incabível a cobrança de laudêmio, por estar diante de situação jurídica diversa das hipóteses legais, uma vez que impossível falar-se em laudêmio quando existe ocupação de terrenos de marinha, por mera tolerância da União. Ainda assim, o laudêmio não pode ser cobrado quando não existe transferência a título oneroso.¨

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  2. INEXIGIBILIDADE DA COBRANÇA DO LAUDÊMIO DOS TERRENOS DE
    MARINHA

    LUANA FREITAS DA ROSA, advogada graduada na Universidade da Região de Joinville - UNIVILLE. E-mail: luh_fr@hotmail.com

    RESUMO
    Estudo acerca do cabimento da cobrança do Laudêmio e renda anual, chamada de foro, cânon ou pensão, no valor de 0,6% do valor do domínio pleno do imóvel pela União, nos terrenos considerados de marinha. O presente artigo pretende desenvolver reflexão acerca do tema, incitando a revisão de conceitos justificadores da sua admissibilidade frente ao ordenamento jurídico pátrio atual. O artigo está dividido em quatro seções. Na primeira seção faz uma breve explanação do que são os terrenos de marinha. A segunda parte trata dos institutos da enfiteuse ou aforamento, institutos estes em que são previstos a cobrança do Laudêmio e da renda anual. O terceiro capítulo trata
    sobre a exigência da cobrança do laudêmio pela União e por fim o quarto capítulo que se refere a ilegalidade dessas cobranças.
    Palavras chaves: terreno de marinha, enfiteuse ou aforamento, laudêmio, ilegalidade.
    (...)
    DIREITO ADMINISTRATIVO. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL DA UNIÃO OCUPADO. COBRANÇA DE LAUDÊMIO. INEXIGIBILIDADE.
    É inexigível a cobrança de laudêmio a propósito da transferência onerosa entre
    vivos de direitos sobre benfeitorias construídas sobre terrenos da União diante de simples hipótese de ocupação. (APELAÇÃO/REEXAME NECESSÁRIO Nº
    2009.72.08.001465-1/SC, RELATORA : Des. Federal MARGA INGE BARTH
    TESSLER, D.E. 01/12/2009) ADMINISTRATIVO. TERRENO DA UNIÃO.
    COBRANÇA DE LAUDÊMIO. REGIME DE OCUPAÇÃO. INEXIGIBILIDADE.
    O Decreto-Lei 2.398/87, por seu art. 9º, revogou expressamente o art. 130 do
    Decreto-Lei 9.760/46, que dava ensejo à cobrança do laudêmio para os imóveis não foreiros, submetidos ao regime de mera ocupação9".
    Ainda:
    “ADMINISTRATIVO. LAUDÊMIO SOBRE TRANSFERÊNCIA ONEROSA DE
    APARTAMENTO CONSTRUÍDO SOBRE TERRENO DE MARINHA OCUPADO. INVALIDADE. INEXISTÊNCIA DE AFORAMENTO. Nos termos
    do art. 686 do Código Civil, o laudêmio é instituto jurídico afeito à enfiteuse ou
    aforamento, sendo descabida, portanto, sua cobrança sobre a transferência de
    apartamento construído sobre terreno de marinha, apenas ocupado pelo alienante, haja vista não haver transferência de domínio útil10”.
    9 TRF4, AC 2006.72.08.005281-0, Quarta Turma, Relator Márcio Antônio Rocha, D.E. 16/06/2008)”.

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