sexta-feira, 15 de março de 2013

Condomínios pelos olhos da cara


Omissão dos moradores e orçamentos apresentados na hora da Assembléia facilitam aumentos exorbitantes

O desinteresse dos proprietários em relação às assembléias é a principal causa do abuso nos valores cobrados pelos condomínios. Embora,  em sua grande maioria, os síndicos sejam honestos,  há os que se aproveitam desse ambiente de desinteresse para puxar os preços para cima, valendo-se de discursos que enchem os olhos dos moradores, mas esvaziam seus bolsos.

Como hoje é o Dia Nacional do Consumidor, vale uma reflexão sobre sua conscientização nesse quesito. As próprias autoridades governamentais mostram-se preocupadas com a falta de atitudes dos cidadãos ante as manobras que afetam seus orçamentos pessoais.

Condôminos temem questionar valores

Para alguns especialistas, as possibilidades de superfaturamentos em despesas de condomínio decorrem também do constrangimento que acomete algumas pessoas, que temem ser vistas como de poder aquisitivo inferior, sem condições de morar no apartamento que compraram.

“Isso é muito comum na classe média e parece refletir impulsos de vaidade e complexos de inferioridade” – disse a psicóloga Berenice Andrade, de São Paulo, que vem pesquisando o comportamento dos brasileiros enquanto consumidores.

De fato,  como tenho visto ao longo da minha vida, muitas vezes a timidez pesa na hora de uma discussão em grupo, principalmente quando aparece alguém com uma conversa arrogante, botando banca e fazendo insinuações contra quem ousa defender  o seu bolso.

Nem sempre condomínio caro é serviço melhor

Na Península, onde existem hoje 25 condomínios, há uma relação desproporcional de custos. Dependendo do interesse dos moradores, pode acontecer de um condomínio cobrar mais e prestar piores serviços do que outros que cobram menos.

Em geral, os condôminos só são apresentados a uma proposta de aumento do condomínio na noite da assembléia geral, em meio a pressões alarmistas de que se não for aprovado o orçamento como proposto a qualidade dos serviços vai cair ou o pior pode acontecer.

Nunca se faz uma discussão sobre os custos com a devida antecipação. Estes aumentam, magicamente, com a proliferação de serviços terceirizados, nem sempre dimensionados com critérios razoáveis.

Há condomínios na Península que apresentam uma folha de terceirizados excessiva. Em pelo menos um, existe a proporção de 1 empregado para cada 3 unidades, extrapolando os parâmetros racionais, de 1 empregado para cada 6 unidades em condomínios de mais de 100 apartamentos com serviços. Há pessoas pagas só para ficarem sentadas em determinadas horas na recepção. Nesse mesmo condomínio, quando uma pessoa recebe visita à noite tem de descer para buscar o visitante.

Custos falados na venda não se confirmam depois

Quem projeta os custos de um condomínio não é o morador, mas as construtoras e incorporadoras, que costumem se desmentir na prática: num determinado empreendimento, garantiam ao comprador um custo condominial de R$ 5.00 por m². Com a implantação, esse custo já começou mais caro.  Hoje, é de R$ 8,00 por m². 


Não obstante, já se fala que será apresentada aos condôminos este ano uma previsão superior a R$ 12,00 por m², com base num aumento de 50% no condomínio de uma só tacada, embora tenha havido uma mudança de gestão com o discurso de que o seu custo  “baixaria em pelo menos 20%”.

As próprias construtoras e incorporadores já começam a se preocupar com os exageros nos valores dos condomínios. Uma delas, que ainda tem cerca de 500 apartamentos à venda e paga as cotas condominiais do seu caixa, já criou uma carteira de aluguéis.  Ao todo, estima-se que existam ainda cerca de 1000 apartamentos construídos e não ocupados em condomínios que funcionam a plenos vapores.

Embora o número de apartamentos alugados não chegue a 20% das unidades, o valor do condomínio preocupa, pois refletirá na relação com os inquilinos. Quanto maior a cota de condomínio, menor será o retorno pelo aluguel.  Hoje, por conta disso, os aluguéis residenciais representam em média 0,35% mensais do valor do imóvel, menos de qualquer aplicação conservadora e com liquidez imediata.

Assembleias em março ou abril

Os custos elevados dos condomínios estão entre as principais causas da revenda e da inadimplência. A RJZ Cyrela, que já tem uma subsidiária só para apartamentos não vendidos até o habite-se,  criou recentemente uma outra só para revenda, tal o volume de repasses. Extra-oficialmente ficamos sabendo que essa especializada tem cerca de 1000 ofertas (não só na Península)  e trabalha em parceria com mais de 300 corretores autônomos e empresas menores para dar saída às suas ofertas.

Os meses de março e abril são quando acontecem as assembléias de condomínios. As sondagens que fizemos indicam que alguns conseguiram enxugar custos e têm previsão de reajustes próximos à inflação. Mas outros, ao contrário, estão preparando planilhas com aumentos superiores a 10%, percentual que não se aplicou em nenhum reajuste salarial ou mesmo em ganhos empresarias. Isso, aliás, já aconteceu em 2012 na maioria dos condomínios. Em contrapartida, o aumento de apenas 0,9% no PIB nacional reflete o baixo desempenho da economia de todos os setores.

Quando você se omite de participar de uma assembléia ou quando aprova sem discutir reajustes exorbitantes não está prejudicando só a você, que hoje tem condições de pagar a mais. Cria embaraços também para seus vizinhos, que não podem deixar de pagar o condomínio em dia – o que seria outra tragédia.

Para você ter uma ideia, por hoje, a dívida com a cota condominial é uma das causas incontestáveis que podem levar à execução sumária do imóvel, inclusive para aqueles que só têm o apartamento em que moram. 

16 comentários:

  1. Caro Profirio.

    O que afeta o condomínio hoje diretamente é o custo da água. Como o condomínio Península sugere algo ambiental, deveriam ter a campanha pela individualização da água, para que isso deixa de impactar o custo do condomínio.

    Eu tenho um apartamento no Style, meu condomínio este mês stá R$ 1503,00, sendo R$ 750,00 de água! Isso é um absurdo.

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    1. Porfírio,

      Esse é um problema muito sério e que deve ser resolvido.

      Eu também sou moradora do Style e o consumo de água está exorbitante.

      Veja abaixo o custo mensal dos últimos meses.

      ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13
      293,41 306,35 293,41 277,43 371,15 540,57 710,83

      Cabe lembrar que as despesas com a água e esgoso são cobradas com o condomínio.

      Muito boa sua matéria.


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    2. Para melhor visualização:

      ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13
      293,41 306,35 293,41 277,43 371,15 540,57 710,83

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    3. R$ 750,00 por apartamento?
      Moro no Saint Martin e a água é individualizada, pago R$ 90,00.

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  2. Excelente matéria!


    As pessoas confundem defender os seus direitos, com demostração de inferioridade por vaidade e receio de discriminação!
    E com isso, muitos administradores perpetuam abusos e excessos de autoridade, relegando a ética em suas atitudes, a um segundo plano, baseado na ignorância e medo que, sabem manipular na manutenção de seus interesses pessoais dos mais diversos!

    Oportuna a sua materia!

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  3. Prezado Pedro,
    no último paragrafo é mencionada como a unica causa, mas na verdade são 7 causas:

    Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

    I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

    II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

    III -- pelo credor de pensão alimentícia;

    IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

    V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

    VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

    VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

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    1. Agradeço ao Anônimo pela aula de Direito. Foi um descuido meu, que me baseei numa matéria de um jornal e não fui consultar o Código Civil.

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  4. Se chamarem a polícia, 50% desses síndicos aqui no Península vão em cana. Basta ver os que vivem saindo na revista da Assape , posando para fotos como artistas de filme americano ! Dando entrevistas deslumbradas com a fama passageira. ATENÇÃO

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    1. Não podemos restringir a SindicOs. SindicAs tambem gostam de se sentirem "Pop Star" fazendo caridades e assistencialismo , com o dinheiro alheio. Se ao menos se preocupassem com a conservação e melhorias , ok! Mas a todo instante inventar obras desnecessarias no intuito de auto promoção , não! Mas como reverter esse quadro se somente pessoas assim (na sua maioria) aceitam colaborar sendo sidicos(as)? Devemos exercer nosso direiro legítimo de defender nosso patrimonio participando das reuniões de condominio. Como Porfirio disse, próximos dias ocorrerão reuniões de condominio. Vamos comparecer e participar!

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  5. Com certeza Anonimo! Certíssimo.

    Eu pessoalmente conheço um ou dois síndicos que se salvam (e ainda bem que eles existem).

    Mas o resto é brabo... Dilapidam o patrimônio dos outros para seu próprio benefício!

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  6. Pedro, esta matéria é de fato muito interessante e merece que se dê continuidade. Muita gente de fato deixa de participar das assembléias acreditando que o mundo é perfeito e, por serem todos moradores e usufruirem do mesmo ambiente de conforto, pensam que todos tem juízo e são honestos. Ser síndico não é tarefa simples. Ter que lidar com os problemas do dia a dia, as queixas, lidar com pessoal, manutenção, contas a pagar, questões legais, etc., etc., exige comprometimento, competências administrativas, muita paciência e disponibilidade. Poucas pessoas portanto sentem-se motivadas ou capazes de exercer esta missão. Além de tudo, com o risco de empenhar seu próprio patrimônio em caso de erro, pois responde legalmente pelo condomínio. Assim, temos que ter os olhos sempre abertos ao sinal de um síndico que se perpetue no posto. Salvo exceções que justificam toda regra, muitos permanecem aí por interesses pessoais ou então, porque se contratou, caro, uma empresa que faz todo o trabalho do síndico, onerando ainda mais o condomínio. Já vivenciei situações em que ao final de várias más gestões longas de síndicos, a conta do prejuízo e desvios ficar com os condôminos por longos meses à título de cotas extras. Tanto por desonestidade quanto por má gestão (ignorância).

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