domingo, 17 de março de 2013

Orçamento em cima do laço sai caro

Condomínios na Península custam até oito vezes mais do que o IPTU e têm aumentos acima da inflação


“Livre-se do aluguel” – esse quer foi o grande apelo de venda de imóveis parece obsoleto nos dias de hoje.  Em “grupamentos residenciais” como se definem alguns  condomínios da Península, os seus custos são de fazer inveja aos valores dos aluguéis e passam a encabeçar as despesas “insólitas” da classe média, já às voltas com gastos da “modernidade”, como os planos de saúde, a segurança privada, a telefonia celular, a escola particular e a televisão fechada.

Com reajustes sempre superiores à inflação oficial, condomínios cada vez mais caros fazem inveja até aos tributos municiais.  Num grande residencial da Península paga-se de condomínio oito vezes mais do que de IPTU  (e olha que o imposto já não é barato).  Em comum entre as administrações públicas  conhecidas pela facilidade de enriquecimento dos políticos e as condominiais a falta de transparência, a incompetência e os gastos generosos. Nestas últimas, há ainda a ostensiva falta de estruturas de controle e fiscalização por parte dos pagantes.

Num condomínio que hoje já sai em média por R$ 2.500,00 (fora a água), sua convenção não prevê Conselho Fiscal. A sindicância profissionalizada não expõe sua real situação aos condôminos e os mantém focados em assuntos pontuais.  Esse condomínio acumula hoje só com a CEDAE uma dívida superior a R$ 2,5 milhões, o equivalente ao preço de uma unidade. Só não teve a água cortada devido  a uma liminar judicial, obtida em 2012, baseada numa interpretação teleológica de que não se pode viver sem água em casa.

A falta de transparência mantém os moradores a mercê de informações informais. Nesse caso, dizia-se que a conta da CEDAE estava sendo paga  em parcelas independente do julgamento de uma ação ajuizada em abril do ano passado. Agora se sabe, também extra-oficialmente, que a cobrança ainda vem sendo negociada.

Condomínio com CNPJ “sujo”

Essa não  é a única dívida desse condomínio. Os proprietários não têm conhecimento, mas também se sabe que ele está impossibilitado de comprar qualquer coisa “faturada” em 30 dias ou mais porque está “sujo” nos órgãos de proteção ao crédito e com protestos em cartório.

Numa outro condomínio, onde a água não foi individualizada, como na maioria dos casos, ela representou em fevereiro 50% da cota condominial.  Isso mesmo: para um condomínio de R$ 1.503,00, o morador teve de desembolsar R$ 750,00 só para a água.  Uma tabela publicada por uma moradora nos comentários da matéria anterior mostra que a água subiu em sua unidade de R$ 293,41 em agosto de 2012  para R$ 710,83 em fevereiro de 2013.

Desde a assembléia   de abril passado, esse condomínio já está no terceiro síndico. O que assumiu agora, que tem muita experiência e boa intenção, informou que é impossível individualizar as contas de água dos seus 114 condôminos devido ao projeto original de hidráulica: “o mesmo cano pode levar água para a cozinha de um apartamento e para o banheiro de outro” – alegou.

O abuso nas terceirizações

A terceirização com um grande número de empregados batendo cabeças é outro fator de elevação de custos em mais de 60%, dependendo das maquiagens dos terceirizadoros. Num certo condomínio, o salva-vida da piscina recebe R$ 1.000,00, mas custa R$ 3.000,00 aos condôminos.

Estruturas inchadas não se refletem na qualidade dos serviços.  Num determinado “grupamento residencial”, onde se paga a uma empresa para gerir o “courrier” com 2 empregados na base de R$ 7.000,00 mensais, os problemas com entrega se repetem. Como as concessionárias costumam enviar contas próximas às datas do pagamento, e como as correspondências podem levar até três dias entre o recebimento na portaria e o destinatário, está ficando difícil questionar as contas enviadas pelas concessionárias, que já têm hábito de atrasarem.

Esse mesmo “grupamento” trabalha com o orçamento válido para 2011, já que o de 2012 jamais chegou a ser aprovado em assembléia. Na prática, porém,  os orçamentos levados à assembléia foram descartados.

Na tabela feita pela sindicância profissional anterior, de abril de 2012, o metro² do condomínio estaria em R$ 6,20. No entanto, alguns apartamentos pagam hoje  R$ 7,85 por metro². Isso pode está relacionado com a “maquiagem” no cálculo. Para computar o valor do condomínio, a administradora calcula apenas a cota condominial, omitindo o fundo de reserva, o pagamento compulsório à ASSAPE e o gasto com água, que é individualizado. Mas o boleto de cobrança é um só.

Empregados e terceirizados em excesso

Esse condomínio tem mais de 100 empregados entre contratados diretos e terceirizados: há uma superposição entre a função de síndico e a de administrador e só pela sindicância profissional o condomínio paga R$ 19 mil por mês. É esse condomínio que cogita de um aumento superior a 50% este ano.

Houvesse maior transparência, a administração de um condomínio disponibilizaria aos moradores a previsão orçamentária com pelo menos 10 dias de antecedência à assembléia, para que cada condômino tivesse tempo  para analisar seus números.

No entanto, as planilhas sumárias só são mostradas na noite da assembléia para os poucos condôminos que vencem o cansaço de um dia estressante e se animam a participar dela. Esse processo sumário de decisão, em muitos casos irreversíveis, parece ser um dos fatores do desinteresse da grande maioria dos condôminos em relação às assembleias  que registram um quorum médio de 12% dos proprietários.

Ainda voltarei ao assunto, porque as assembleias de condomínio devem se realizar até final de abril. Você também pode nos ajudar a esclarecer, enviando suas informações diretamente para nosso e-mail ou publicando seus comentários.

Cresce número de retomadas e revendas

Muito a propósito, o número de revendas de apartamentos na Península cresce mês a mês. É também surpreendente  o número de retomadas por inadimplência. Estima-se que 62% dos imóveis comprados aqui tenham tido algum tipo de financiamento.

Das construtoras, apenas a RJZ Cyrela aceitou imóvel como parte do pagamento, desde que não fosse casa ou cobertura. Muitos financiamentos foram feitos pelas próprias construtoras.  Com os custos dos condomínios, para muitas famílias ficou impraticável honrar suas despesas habitacionais. Geralmente, porém, quem se vê forçado a fazer o caminho de volta por dificuldades de pagamento nunca aponta essa razão, para não se expor.

A julgar por essa tendência, com a queda de vendas em primeira locação, a Peninsula corre o risco de viver o fenômeno de Ipanema. Esse bairro da Zona SUL, que já foi o mais cobiçado da cidade, experimenta hoje um esvaziamento discreto, mas confirmado pelos números.

Segundo dados do IBGE, a sua população caiu de 46 mil 608 habitantes em 2000 para 42 mil 742 em 2010. Curioso é que Ipanema registra um das maiores expectativas de vida da cidade, 77,6 anos e é dotada de um comércio de primeira linha, com bons restaurantes, ao ponto do empresário Eike Batista vê nesse bairro o modelo para o seu primeiro empreendimento imobiliário, ali, na antiga Terra Encantada.

13 comentários:

  1. Vai piorar... vem o aumento da taxa da ASSAPE.

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  2. Na reunião sobre a dívida do Península Way Office o diretor da Assape falou que essa inadimplência representava 2% do orçamento. Espero que não apareçam com uma conta maior, muito superior à inflação, porque no meu condomínio já se sabemos que vai ter um aumento muito maior do que o que rebebi como funcionário de uma grande empresa multinacional.

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  3. DEVERIAMOS EXIGIR QUE ALTERASSEM O ESTATUTO PARA ELEIÇÃO DE CONSELHO FISCAL NÃO REMUNERADO PARA FISCALIZAR AS CONTAS DA ASSAPE VAMOS PENSAR NISSO OU CONTRATAR AUDITORIA EXTERNA PARA FISCALIZAR AS CONTAS É MUITO DINHEIRO ENVOLVIDO NO CONTROLE DE POUCOS LEMBREM-SE O DINHEIRO E PODER CORROMPEM O INDIVÍDUO

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  4. Com certeza os condomínios tem mais empregados do que o necessário.Aqui no Saint Martin tem empregados batendo cabeças.Na reunião do ano passado quando foi aprovado o orçamento de 2012 e eleito o novo síndico foi prometido que a planilha ia ser revista e com certeza muitos valores dela iriam cair.O valor do condomínio aprovado vem sendo cobrado e nada mudou. Na certa vem com aumento na próxima assembleia.
    Temos que exigir a divulgação da planilha com antecedência e assim evitar as promessas que não serão cumpridas.
    Muito oportuna a abordagem desse assunto.

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  5. Seria interessante saber no Saint Martin quantos são os empregados e quantos sao os tercerizados. Qual o custo em se ter um ou outro e que atividades é razoável se admitir a tercerização.

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  6. Qual a relacao custo / beneficio de se contratar empresas (tercerizar) ao invés de contratar funcionários !!! Como desconheço os salários pagos pela atual administração e, menos ainda, quantas empresas prestam serviço (em quais atividades) e quanto cobram, é praticamente impossivel se posicionar sobre esta questão. Dizem que, em geral, paga-se de 2,5 a 3 vezes o salário de um funcionário caso se tercerize. Mas isto depende de quem administra e se existe transparência.

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