domingo, 15 de dezembro de 2013

"Barriga" no GLOBO sobre laudêmio confunde os moradores da Península

Advogado diz que cobrança está suspensa desde 2009 em todo o Estado do Rio. Ouviu o galo cantar, mas não sabe aonde.


Fernando Bello, um dos nossos vizinhos mais ligados e com notável espírito público, postou na página dos REAIS AMIGOS DA PENÍNSULA do Facebook, uma resposta do advogado Renato Anet sobre laudêmio na seção de cartas do caderno Morar Bem, do GLOBO deste domingo, 15 de dezembro de 2013.

Esse advogado afirma taxativamente:
"Atualmente está suspensa toda e qualquer cobrança de laudêmios, foro e taxa de ocupação de imóveis no Estado do Rio de Janeiro, por força de tutela antecipada deferida na Ação Civil Pública em curso na 4ª Vara Federal de Niterói - RJ. Desta forma, por enquanto, está suspensa a exigibilidade do pagamento do laudêmio (vide Aviso 106/2009 da Corregedoria Geral da Justiça do TJ/RJ)".
Infelizmente, o que é lamentável, ele deu o que no jornalismo chamamos de uma tremenda "barriga":  viu o galo cantar, mas não sabe aonde. E como sua resposta está no GLOBO é natural que muita gente acredite de cara. Imagino que não apenas os moradores da Península, mas todos os 106 mil proprietários que pagaram laudêmio e pagam foro no Estado, inclusive aquele leitor de Copacabana que fez a pergunta, devem estar padecendo dessa desinformação.

O certo, porém é que a decisão da 4ª Vara Federal de Niterói não alcança a cidade do Rio de Janeiro, conforme você poderá constatar no nosso blog Nos labirintos do Direito.

Para esclarecer tecnicamente, pedi ajuda do dr. José Nicodemos, nosso vizinho do Quintas, que considero a maior autoridade em laudêmio.  Logo, ele nos brindou com um extenso parecer:
Dr. Nicodemos expõe sobre laudêmio na reunião que promovemos em 2012
(CLIQUE NA IMAGEM PARA AMPLIÁ-LA)
1.         A respeito da consulta, na Seção de “CARTAS”, na página 3 de O GLOBO de hoje, do Sr. NILTON CARLOS BRAGA, quero manifestar a minha estranheza sobre a “resposta”, dada a ele, restando a mim a perplexidade do desconhecimento que impera sobre a matéria.

            Questão grave, muito grave mesmo, é a de uma resposta errada dada em um jornal como O GLOBO, formar opiniões desastrosas, por divulgar conceitos e soluções erradas.

2.         No caso, o consulente refere ser proprietário de um imóvel em Copacabana, sendo a situação a seguinte:

            a)    fica o imóvel situado em terreno “da marinha”, a 300 metros da praia;
            b)    está sujeito ao pagamento do laudêmio.

2.1       Compara o consulente a exigência do laudêmio no seu caso, enquanto na Avenida Sernambetiba, (Lúcio Costa), não haja igual exigência.

3.         De minha parte, faço a seguinte análise:

            a)    Não existe “terreno da marinha”. A marinha mesmo não é dona de um único grão de areia. Os terrenos de marinha são de propriedade da União;

            b)    Trata-se, no caso, de terreno de marinha, dada a sua posição geográfica dentro da faixa de marinha (33,00m para dentro do continente, partindo da Linha do Preamar Médio de 1831), ou situado em área de acrescido de marinha, que ocorre em virtude de o mar, depois de 1831, haver recuado, por obra da natureza ou por ação humana, isto é, por aterros;

            c)    A faixa de marinha na Avenida Lúcio Costa (ex-Sernambetiba) está submersa, exatamente porque, depois de 1831, foram tantos os aterros de que são exemplos os de Copacabana, Flamengo, Botafogo etc, que o mar foi empurrado e cobriu grande extensão da antiga Avenida Litorânea, outrora Sernambetiba, hoje Lúcio Costa. Logo, não há cobrança de foros sobre os imóveis nela situados;

            d)    É preciso não confundir foro com laudêmio. O foro é devido anualmente (0,6% sobre o valor do terreno, somente); o laudêmio é devido toda vez que o imóvel é vendido ou entra em uma operação onerosa.

3.1       A resposta dada ao Sr. NILTON está cheia de impropriedades jurídicas, a partir da notícia de que
“Atualmente, está suspensa toda a cobrança de laudêmios, foro e taxa de ocupação dos imóveis no Estado do Rio de Janeiro, por força da tutela antecipada deferida na ação civil pública em curso na 4ª. Vara Federal de Niterói-RJ”.

“Vide Aviso 106/2009 da Corregedoria Geral de Justiça do TJ/RJ”.

3.2       A ação civil pública referida acima é a 2008.51.02.001657-5, sentenciada pelo Juiz Federal ANDRÉ LENART e que ainda está tramitando no Tribunal Regional Federal (Rua Acre), sendo imperioso esclarecer que a ação tem por objeto a nulidade do processo administrativo da SPU que traçou a faixa de marinha e acrescidos de marinha nos trechos compreendidos entre os Municípios de Parati até Coroa Grande, Itaipu até Arraial do Cabo, inclusive região dos lagos, Búzios (Praia de Tucuns) até São João da Barra”.

3.3       O AVISO 106 de 2009 da Corregedoria de Justiça do TJ/RJ se dirige aos Cartórios de Notas estabelecendo serem inexigíveis certidão negativa da SPU sobre foros, taxas de ocupação e laudêmios nas alienações de imóveis situados naqueles trechos da orla, e, logo, não alcança os terrenos de marinha em Copacabana ou na Barra da Tijuca, inclusive a Península.

3.4       Outra questão que é uma verdadeira “heresia jurídica” é a que diz que “A legislação que está em vigor é a do Código Civil de 1916 vide artigo 2.038 do novo Código Civil”.

            O Código de 1916 vale, em parte, apenas, para a regulação dos terrenos de particulares, como é o caso dos terrenos em Petrópolis, da Família Real e de quaisquer outros particulares que tenham dado terrenos em aforamento.

            Digo que vale em parte, porque os aforamentos contratados na vigência do Código de 1916 não acabaram e nem podia a lei nova, Código de 2002, invadir a validade dos contratos feitos anteriormente e, assim, os foreiros nessa situação continuam sujeitos ao pagamento dos foros e laudêmios.

            O que nenhum particular pode, a partir do Código de 2002, é contratar novos aforamentos. É isso o que resulta do estabelecido no seu artigo 2038.


Ser ou não ser foreira, eis a questão

No caso da Península, vivemos uma situação surrealista.  Ao mesmo tempo em que apoiou uma Ação Civil Pública da ASAPE para anular a cobrança de laudêmio, recusada por que a Justiça Federal não reconheceu legitimidade na associação para esse tipo de pleito, a Carvalho Hosken firmou termo de Constituição e Aforamento para a região da Península em 1981 e vinha omitindo essa informação até que ela apareceu, em forma de documento,  num processo da 21ª Vara Federal, em 22 de a abril de 2013, tornando praticamente improcedentes todos os argumentos suscitados na ação contra o laudêmio, assinada pelo dr. José Nicodemos.
Como essa não é uma matéria pacificada, no entender deste advogado, que ganhou processos até no STJ, conforme sentença do ministro Benedito Gonçalves, voltarei ao assunto, provavelmente com uma entrevista gravada com o dr. Nicodemos. Num dos processos que patrocina, o ministro declarou "a necessidade de notificação pessoal dos ocupantes interessados do imóvel para a demarcação dos terrenos de marinha”, isto é, determinou que se adotasse o procedimento semelhante a dezenas de recursos vitoriosos em todo o país, que obtiveram a suspensão da cobrança do laudêmio e do foro. Mas nos casos da Península, em ações individuais, que só beneficiam aos peticionários.

Veja também o que o dr. Nicodemos escreveu a respeito da situação da Península:

4.         Já os terrenos de marinha são regidos por leis especiais, exclusivas para a disciplina dos bens imóveis da União, e, aí, o Código Civil não tem nada a ver com o assunto.

            Sobre esta questão dos terrenos de marinha nos condomínios LE PARC, MÁRIO HENRIQUE SIMONSEN, LE MONDE e PENÍNSULA, faço as seguintes considerações:




A PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO
SUSCITADA PELA UNIÃO

5.         Quanto à preliminar suscitada pela UNIÃO, de prescrição do direito invocado, é certa a sua improcedência, posto que o defeito de forma do processo administrativo demarcatório dos terrenos, o NULIFICOU.

            Como se sabe, o transcurso do tempo não faz convalescer os atos nulos. Ato nulo não tem vida jurídica, é um natimorto. Logo, está errado cogitar-se da sua idade, do tempo do seu nascimento até hoje. 


AINDA QUANTO À PRESCRIÇÃO, UM DOCUMENTO NOVO A DESMENTE
A UNIÃO ADOTA POSIÇÃO BIFRONTE

6.         Tal como o deus JANUS, bifronte com dois rostos olhando pra frente e pra trás, a União pretende e a r. sentença apela agasalhou o entendimento de  que os autores carecem do direito que invocam porque ao comprarem os seus apartamentos, sabiam que os terrenos tem como cadeia sucessória o aforamento legítimo concedido à antiga BARRA DA TIJUCA IMOBILIÁRIA S/A que, por sua vez, foi sucedida por CARVALHO HOSKEN e “pagam os foros anuais”, − o que os impediria de questionar o processo de demarcação, mas, paradoxalmente, lá no colendo TRF-2 é, ela, UNIÃO, é vencedora, exatamente da nulidade do mesmo aforamento, ora em grau de admissibilidade de REsp interposto por aquela empresa.

6.1       Vejamos o seguinte excerto do ofício da GRPU à AGU, capeando os documentos no interesse de tirar proveito indevido:

“5.        Os autores da ação tinham total conhecimento de que a Carvalho Hosken Engenharia S/A transferiu a eles somente o domínio útil das frações do terreno inerentes às unidades, tanto que que iodos, sem exceção, requereram perante à SPU/RJ a transferência das obrigações enfitêuticas (requerimento em anexo).

“6. A pretensão de declaração de nulidade da demarcatória LPM/l831 por suposto vício formal formulada pelos autores. encontra-se superada pelos atos subsequentes praticados (celebração de contrato de aforamento, pedidos de desmembramentos, pedidos de transferências. etc.), os quais reconheceram expressamente ser a União proprietária do domínio pleno do imóvel como um todo e, consequentemente, das respectivas frações. (grifos nossos)

“7. Aliás, os próprios autores confessam na sua petição inicial que se comprometeram a comprar o domínio útil das unidades construídas por incorporação na forma da Lei n° 4591/64, assumindo contratualmente a obrigação quanto ao pagamento dos laudêmios. (grifos nossos)
Essa caiu como uma bomba em minha cabeça (PP)


“8. Quanto as decisões mencionadas pelos autores, s.m.j., não são aplicáveis à espécie, posto que, como se falou, in casu, existe um contrato de aforamento celebrado entre a União e a Barra da Tijuca Imobiliária S/A, atualmente Carvalho Hosken Engenharia S/A, o qual, inclusive foi objeto de ação ordinária promovida pela citada empresa contra a União (Processo nº 96.02.37773-91, (rectius, 1996.02.37773-9), com o objetivo de manter o contrato de aforamento, sendo recomendável que seja consignado se há conexão com a ação em referência. (crf. autos 1996.02.37773-9, ora em grau de REsp de CARVALHO HOSKEN, pendente de admissibilidade, conforme se vê abaixo)

6.2       Para sustentar a preliminar de prescrição, bem se vê que a peça da União é deveras confusa, porque:
                        a)    conforme grifamos acima, diz a União que os autores “reconheceram expressamente ser a União proprietária do domínio pleno”,   logo, não havendo aforamento, não há transmissão do domínio útil, caso em que a transmissão teria sido somente das acessões, sobre cujos atos não incide o laudêmio, como já decidiu o colendo STJ;
                        b)    em acréscimo, cabe mencionar que a própria União, por via da SPU, pretende se beneficiar de qualquer forma,

                        a uma, porque diz que os autores sabiam que os terrenos eram enfitêuticos, praticando os atos próprios da relação jurídica enfitêutica;

                        a duas, pretende que o aforamento que concedera à antiga BARRA DA TIJUCA IMOBILIÁRIA S/A é nulo, e, de fato, anulado administrativamente, (cfr. DOC. anexo), é ela própria quem revela achar-se a questão sendo discutida na ação 1996.02.37773-9, em que é vitoriosa e da qual os autores apresentam o seu atual movimento copiado do site do TRF-2 a seguir:  


  PROCESSO  Nº 96.02.37773-9
IV - APELACAO CIVEL ( AC /124077 ) 
AUTUADO    EM  05.11.1996
PROC. ORIGINÁRIO Nº  9400205007       JUSTIÇA FEDERAL   RIO DE JANEIRO   VARA: 20CI
PROC. ORIGINÁRIO Nº  9400201524       VARA: 1




APTE
: UNIAO FEDERAL
ADV
: FRANCISCO JOSE MARQUES SAMPAIO
APDO
: CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E CONSTRUCOES
ADV    
: SERGIO ANTONIO SILVA GUERRA E OUTRO
RELATOR
: DES.FED.VICE-PRESIDENTE   -   VICE-PRESIDÊNCIA
RESP
: CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA E   CONSTRUCOES


LOCALIZAÇÃO
: ASSESSORIA DE RECURSOS [562-C] - 21º ANDAR

  Em 24/04/2013 - 14:34
           Recebimento NA(O) ASSESSORIA DE RECURSOS
  Em 05/04/2013 - 12:26
           Remessa Externa A(O) UNIAO FEDERAL
           GR 13/0038927
           UF
  Em 04/04/2013 - 15:43
           ATRIBUIÇÃO SUCESSÃO POR COMPETÊNCIA EXCLUSIVA AO VICE-PRESIDENTE
           IV - APELACAO CIVEL
           DO(A) SUBSECRETARIA DA 5A.TURMA ESPECIALIZADA - GR 13/0038320

9.         Veja bem. CARVALHO HOSKEN, sucessor da antiga BARRA DA TIJUCA IMOBILIÁRIA S/A, tendo ganhado a causa em 1ª. Instância contra a anulação do aforamento, administrativamente, teve a sua situação revertida na apelação interposta pela União e, sucumbindo no TRF-2, ingressou com o REsp (Recurso Especial), que se acha em regime de admissibilidade, isto é, está pendente de a 3ª. Vice-Presidência do TRF decidir se o caso deve ou não subir para ser julgado pelo STJ.      

9.1       Conforme dito, sabido e ressabido, o processo administrativo demarcatório dos terrenos na margem Sul da Lagoa da Tijuca é do ano de 1956 e revisto em 2007, o que tem o efeito de rejuvenescê-lo e fazê-lo 51 anos mais jovem.

6.2       Tem mais. Independentemente desse “rejuvenescimento”, mesmo que não tivesse havido a dita revisão, é certo que o tempo não convalesce os defeitos do ato nulo.

7.         Como se sabe, duas são as oportunidades de convocação dos proprietários para integrarem o processo demarcatório.

            A primeira oportunidade ocorre pelo art. 11 do DL 9760/46, quando o chamamento alcança o universo maior de proprietários, posto que são chamados os proprietários da região. A nulidade está nesse chamamento por via editalícia.

            A segunda oportunidade ocorre aos “impactados”, isto é, os proprietários que, tendo sido atingidos pela demarcação, após a conclusão do processo demarcatório, (art. 13 do DL 9760/46), para que, em vez de verem perdido o seu direito de propriedade plena, REQUEIRAM O AFORAMENTO, passando a serem proprietários, somente, do domínio útil, para o que tem o prazo de 90 dias.

7.1       Para tanto, a antiga DSPU publicou o EDITAL no 46 em 12/02/1958 (DOC. 11 junto à inicial), mas, curiosamente, o contrato de aforamento denominado TERMO, foi firmado em 07 de julho de 1981, ou seja, 23 anos e 6 meses depois, o que equivale ao prazo de 90 dias haver sido prorrogado mais de 95 vezes!

7.2       Por fim, bem se vê que, lá no TRF-2, a União venceu a questão da nulidade do aforamento concedido à antiga BARRA DA TIJUCA IMOBILIÁRIA S/A; mas, aqui, nos negócios de compra e venda de apartamentos, ela quer tirar proveito do mesmíssimo aforamento que ela diz que é NULO, que NÃO EXISTE...

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