quinta-feira, 10 de abril de 2014

Laudêmio: o cenário da confusão (II) Quem tem de pagar é o vendedor

Temos sido induzidos a erro quando pagamos a taxa cobrada pela União por imóvel em terreno de marinha

Os boletos do laudêmio são emitidos em nome dos vendedores
Quem tem de pagar os 5% do laudêmio numa transação imobiliária é quem vende. Depois de algumas pesquisas recentes, cheguei à conclusão - tardia para mim, pois já paguei - que todo o acervo legal a respeito indica que me precipitei. Eu e muitos proprietários da Península. Mas já descobri nessas mesmas pesquisas que vários  moradores fincaram pé, foram à Justiça ou simplesmente disseram que não pagariam. Com resultado, algumas empresas, entre os quais a Cyrela, cederam, pagaram o laudêmio desses imóveis e entraram com ações judiciais para reaver o pagamento feito à União. Nesta matéria de hoje eu gostaria de me penitenciar: paguei o que não devia, o que não faria se soubesse então o que sei agora.

Se eu tivesse sido mais atento em duas ocasiões não teria pagado o mico.  Em 2009, na compra de apartamento por administração direta executada pela Cycohrp Engenharia no Style, pagamos por um boleto emitido pelo Ministério da Fazenda em nome de Carvalho Hosken Engenharia e Construções.  Em 2011, fizemos o mesmo na compra do apartamento no Saint Barth: o boleto estava em nome de Cyrela RJZ Empreendimentos Imobiliários Ltda. Motivos diferentes nos fizeram aquiescer em fazer tal pagamento, e em dinheiro, por que, para todos os efeitos legais, o recolhimento desses laudêmios foi feito pelos vendedores.

Em ambas as situações, também me deixei iludir pela iniciativa da ASSAPE, que, por sugestão da própria Carvalho Hosken, entrou na Justiça Federal com uma Ação Civil Pública contra a cobrança do laudêmio, através do mesmo advogado que havia obtido a sua suspensão no Jardim Oceânico, sem dúvida um grande conhecedor da matéria e, por coincidência,  morador da Península. Nesses dois momentos, tive um raciocínio simplificado: no final das contas, o laudêmio será sempre pago pelo comprador, por que será embutido no preço final do imóvel, e sonhei: "Mais dia, menos dia, terei esse dinheiro de volta, pois essa cobrança vem caindo em dezenas de municípios" - pensei.
No caso da Ação Civil pública, o Tribunal Regional Federal considerou ASSAPE ilegítima para nos representar perante os poderes públicos, com base no voto do desembargador Guilherme Calmon Nogueira da Gama, que destacou: "na sua finalidade institucional não se encontra incluído o rol que a lei exige para que possa a associação figurar no pólo ativo de demandas coletivas de forma legítima". E ficamos sem esse instrumento, embora o advogado, um guerreiro incansável, tenha protocolado recurso ao STJ.
Legislação mostra quem é responsável para pagar o laudêmio

Em 2012, conversei com uma advogada que entrara na Justiça em nome de moradores da Península com petições no sentido de atribuir o pagamento do laudêmio às construtoras.  Foi um contato rápido e nunca mais soube dela. Então só me passava pela cabeça questionar o laudêmio em si. Ela pensava diferente: "as construtoras são poderosas e terão mais condições de pleitear a suspensão da cobrança e a devolução de pagamentos feitos".

De fato, há uma corrente numerosa de advogadas pensando como gaúcho Sergio Lipinski Brandão Junior, que escreveu com muita convicção no site Âmbito Jurídico:

"O laudêmio é pago pelo vendedor do terreno, antes de realizar a venda, sendo obrigado a pagar o laudêmio para obter a Certidão Autorizativa de Transferência do Imóvel na Gerência Regional da Secretaria de Patrimônio da União. Ainda, segundo o Código Civil Brasileiro (artigo 686 do Código Civil/1916 e artigo 2038 do Código Civil/2002), “ (...) o senhorio direto (...) terá direito de receber do alienante (vendedor) o laudêmio...", portanto, quem paga o laudêmio é o vendedor".

Na verdade, a persistência das normas do Código Civil de 1916 é sustentada pelo disposto no artigo 2038 do novo Código Civil, de 2002: " Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores". O seu  artigo 686 estabelece:  "Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto (A UNIÃO), que não usar da opção, terá direito de receber do alienante (VENDEDOR) o laudêmio que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento".

No artigo 2038 do novo Código Civil o seu parágrafo 2º dispõe:  "A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial". Essa Lei especial nunca foi elaborada, mas a fixação de 5% nos terrenos de marinha vem desde o Decreto-Lei 9760/46, tendo sido atualizada pelo Decreto-Lei 2.398/87.  Este, por sua vez,  teve seu artigo 3º regulamentado pelo Decreto 95.760/88.

Esse artigo 3º  não deixa dúvida: "Dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno e das benfeitorias, a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da União ou de direitos sobre benfeitorias neles construídas, bem assim a cessão de direito a eles relativos".

O Decreto 95.760/88 é ainda mais claro quanto à responsabilidade do vendedor pagar o laudêmio nos terrenos de marinha, onde a União tem o seu DOMÍNIO DIRETO e os compradores  o DOMÍNIO ÚTIL.

"Art. 2° O alienante, foreiro ou ocupante, regularmente inscrito efetuará a transferência, sem a prévia autorização do Serviço do Patrimônio da União - SPU, desde que cumpridas as seguintes formalidades:

    I - recolhimento do laudêmio ao Tesouro Nacional, por meio da rede bancária, mediante Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF)".

Na escritura definitiva da compra dos imóveis é registrado apenas que foi recolhido o DARF referente ao pagamento do laudêmio, tanto como foram apresentadas as certidões exigidas do vendedor. Quando o comprador entra com ação para o ressarcimento do laudêmio pago, ele tem que demonstrar isso por meio de comprovantes de residência, que podem ou não ser aceitos pelo juiz. Se o vendedor fizer a mesma petição, o processo terá curso imediato, pois o boleto de pagamento é emitido em seu nome.

Este é um dos aspectos desse cenário de confusão sobre a existência dessa obrigação a mais de escopo ostensivamente extorsivo:  uma extorsão legal por parte da União, que faz só no Estado do Rio 107 mil vítimas, tendo como seu subproduto uma transferência dessa extorsão dos  foreiros construtores para os novos foreiros.

Voltarei  à matéria.

18 comentários:

  1. ALTO LÁ !
    A LUTA É PARA ACABAR COM O LAUDÊMIO.
    NÃO É PARA JOGAR AGORA NO VENDEDOR.
    SE FOR ASSIM, VAMOS PAGAR DUAS VEZES NÓS MESMOS : QUANDO COMPRAMOS E DEPOIS NA HORA DE REVENDER.

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    1. Calma, anônimo. Estou apenas citando os fatos jurídicos. Não estou jogando por conta própria o pagamento para o vendedor. Não se trata de uma decisão repentina. Se você quer proteger os vendedores, é um direito seu. Ainda há muita gente que não pagou. E quase 50 que se recusaram a fazê-lo, em nome da Lei, e levaram os vendedores a pagarem. Uma coisa não elimina outra. Foi a própria Carvalho Hosken quem firmou o termo de reconhecimento da área como foreira, em 1981, objeto de um processo muito confuso, e jogou o pagamento para os compradores. Termo, aliás, anulado em 1993, conforme relatarei. Ainda terei muito que informar desse cenário de confusão. A forma de acabar com o laudêmio só será possível quando a votação da Emenda Constitucional em tramitação no Senado desde 2007. Também falarei a respeito.

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  2. Prezado Porfirio,

    A lei é clara, a obrigação de pagar o laudêmio devido na transferência de titularidade de imóvel foreiro à União, é de exclusiva responsabilidade do atual proprietário, tanto que o SPU/MF emite o DARF em nome dele, e não do futuro proprietário.

    Então, para ficarem livres desse custo e responsabilidade, os proprietários de imóveis foreiros, principalmente aqueles que são pessoas jurídicas, condicionam a venda do imóvel, desde que o futuro proprietário assuma a responsabilidade pela regularização e pagamento do laudêmio.

    Outro exemplo claro, é a condição imposta pelas proprietárias e construtoras de lotes e unidades no Condomínio Península aos futuros proprietários de unidades na Península, ou seja, condicionam a venda, desde que os futuros proprietários assumam a obrigação e responsabilidade de participarem como associados de uma Associação criada exclusivamente por elas, denominada ASSAPE, cujo Estatuto, também foi elaborado, aprovado e regularizado exclusivamente por elas.

    QUEM CALA CONSENTE, e infelizmente, sou um deles!!!

    Será que essas condições impostas a quem pretende adquirir um imóvel residencial, são justas e democráticas?

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    1. Paulo
      Pensamos igual. Essa obrigação "acessória" de filiação a uma associação de "amigos" é inconstitucional. Tudo poderia acontecer sob o império da Lei, democraticamente, por que o interesse comum presume a vontade de todos segundo o mesmo sentimento condominial de auto-gestão e auto-defesa. A imposição do pagamento do laudêmio pelo futuro proprietário é típica de um ambiente arbitrário. Quando paguei meu laudêmio, o fiz por que no mesmo ato a Cyrela aceitou uma proposta de desconto de 15% no valor da tabela; Fiz as contas e vi que era o mesmo que a construtora tivesse pagado o laudêmio e limitado o "desconto" a 10%, como era sua proposta original.

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  3. Porfirio,

    Se houvesse transparência no relacionamento entre as pessoas, a vida seria mais justa e democrática.

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