domingo, 6 de abril de 2014

Laudêmio: o cenário da confusão (I)

AGU diz que provou a legalidade da cobrança, mas advogado contesta e pede execução de sentença do STJ

À beira da praia, a maioria dos prédios da Av. Lúcio Costa
não paga laudêmio. Já nós, da Península...

Razão da criação do CORREIO DA PENÍNSULA em abril de 2012, a cobrança do laudêmio, 5% do valor da venda, que consideramos uma taxa extorsiva, nunca saiu das nossas preocupações. Hoje, porém, consideramos que é preciso buscar mais alternativas jurídicas e ir fundo, inclusive, cobrando do Congresso a votação da Emenda Constitucional 53 de 2007, que extingue essa taxa. Além disso, há uma corrente cada vez mais numerosa de advogados que considera o pagamento da laudêmio como responsabilidade do vendedor, nos termos do artigo 686 do Código Civil de 1916, mesmo nos casos de terrenos de marinha, já que não há nenhuma lei ou decreto atribuindo o ônus expressamente ao comprador.

Até agora, a maioria das ações seguiu o mesmo caminho adotado nas regiões que obtiveram a suspensão: a irregularidade na definição da Península como área foreira, na qual os proprietários têm apenas o "domínio útil" da propriedade. Esta, de fato, é da União, de onde a taxação de 5% em toda venda e de um foro anual de 0,6% do valor venal, cobrado sempre no mês de junho. As alegações de que os editais de demarcação não deram oportunidade de contestação pesaram, por exemplo, na decisão da 4ª Vara Federal de Niterói, que suspendeu o laudêmio em todo o litoral fluminense, com exceção da capital, e aqui em áreas como o Jardim Oceânico.

O caso do aforamento da Gleba "E" da Península  estaria definido numa decisão da juíza Maria Alice Paim Lyard, da 21ª Vara Federal, de 22 de abril de 2013. Num processo movido por alguns moradores, a Advocacia Geral da União apresentou um documento, desconhecido até então, no qual a Imobiliária Barra da Tijuca (subsidiária da Carvalho Hosken) reconheceu em 1981 a condição de área foreira, assinando um Termo de Constituição e Aforamento com a União Federal.


Por um acordo anulado em  20 de agosto de 1993 pelo Procurador Geral da Fazenda Nacional, Edgard Lincoln de Proença Rosa,  a Imobiliária Barra da Tijuca assinou o termo, conforme o Processo nº 0768-18.018/77, citado pela juíza,  “reconhecendo a situação do imóvel e assumindo expressamente a obrigação de recolher o foro anual e o laudêmio. Resultou desse fato que o primitivo ocupante do referido imóvel teve ciência da natureza do bem objeto da lide, apenas deixando de informá-la aos demandantes”, isto é, aos proprietários de apartamentos que foram à Justiça contra a cobrança do laudêmio.
Essa decisão cristaliza uma situação inexplicável a olho nu: enquanto proprietários são  onerados na Península, mesmo quando seus prédios estão situados a mais de 33 metros da lagoa, a quase totalidade dos moradores da Avenida Lúcio Costa, na praia, está livre, sob a alegação de que o mar era mais longe em 1831, quando o laudêmio foi estabelecido por um ato do então ministro da Fazenda, senador Vergueiro, para cobrir o rombo deixado por Dom Pedro I, que se mandou para Portugal e deixou o país falido em mãos de una regência trina, já que o herdeiro não tinha idade para assumir a coroa. E o que conta é a medição daquele ano.
Além disso, dentro da Península há situações diferentes. Os moradores do Via Bela pagam apenas 2,5% de laudêmio, conforme acordo com a SPU, no qual esta reconhece que a medição de 33 metros alcança apenas a metade do condomínio. Já os moradores do Península Way, na entrada 2, estão isentos. Foi a última construção e a Cyrela correu atrás, alegando que os prédios estavam fora da área demarcada. Quando isso aconteceu, já corriam na Justiça várias ações pedindo que o laudêmio fosse pago pelo vendedor, o que mudou a postura da construtora. 

O caso da Península ainda me parece muito confuso e mostra até mesmo a falta de unidade no posicionamento da União, como alegou o advogado José Nicodemos, que ganhou uma ação já em última instância, com sentença transitada em julgado da lavra do ministro Benedito Gonçalves, do STJ, e até hoje, decorridos exatos dois anos da decisão, não obteve o seu cumprimento pela Secretaria do Patrimônio da União. Para ele, a definição da área como foreira não é bem como entendeu a juíza Maria Alice, por que fatos novos aconteceram depois de 1981, inclusive a anulação do termo de aforamento e, em função disso, o próprio "domínio útil" estaria em jogo.

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No entanto, em junho de 2013, a Advocacia Geral da União divulgou nota afirmando que comprovou na Justiça a legalidade da cobrança do laudêmio. Assinada por sua Assessoria de Imprensa, a informação tem o seguinte teor:

"A Advocacia-Geral da União (AGU) comprovou a legalidade da cobrança de laudêmio em relação às transações comerciais de imóvel na denominada Península, na Barra da Tijuca, bairro do Rio de Janeiro. Ação na Justiça Federal requeria a desobrigação do recolhimento das taxas e a nulidade do registro da área como terreno acrescido de marinha, cujos direitos pertencem à União.

Os proprietários do imóvel pretendiam cancelar o levantamento de Linha de Preamar Médio (LPM) de 1831 alegando vícios de procedimento em razão de não terem sido intimados para atestar a condição do terreno. Pediam também que fossem anuladas as dívidas com laudêmios e foros e extinta a exigência de certidão negativa expedida pela Gerência de Patrimônio da União.

A Procuradoria-Regional da União da 2ª Região (PRU2) apresentou provas de que, ao adquirir o imóvel, os autores da ação tinham plena ciência de que o ocupavam como foreiros, tendo, portanto, a obrigação de recolher os respectivos laudêmios.

Os advogados da União ressaltaram que a Península é um dos pontos de maior expansão imobiliária e valorização na Barra da Tijuca. Um imóvel na região pode custar mais de R$ 1 milhão e o laudêmio, pago a cada transação de compra e venda, corresponde a 5% do valor do imóvel.

A Procuradoria sustentou que a Gerência do Patrimônio da União apresenta registro da gleba como terreno acrescido de marinha e que há, cobrindo a extensão da Península, Termo de Aforamento assinado em 1981 pela antiga proprietária, a incorporadora Barra da Tijuca S/A, com a União. O documento, conforme assinalou a unidade da AGU, foi respeitado por incorporadoras e construtoras que adquiriam e constroem prédios na região, sendo que nos contratos de compra e venda constam cláusulas específicas sobre a existência dos devidos foro e laudêmio.

A 21ª Vara Federal do Rio de Janeiro acolheu as provas e explicações apresentadas pela AGU e decidiu pela improcedência dos pedidos.


O juízo que analisou o caso destacou que "não se pode admitir que, passados 53 anos do encerramento do processo de demarcação da Linha de Preamar Médio na região da Barra da Tijuca e 28 anos da assinatura do Termo de Aforamento assinado pela proprietária do bem à época, venham os adquirentes/proprietários de imóveis construídos nos terrenos demarcados a juízo impugnar o processo de demarcação".
A advogada da União que atuou no processo, Giovanna Maciel Fortes Borges, ressaltou que o Grupo de Defesa do Patrimônio Público e Probidade Administrativa e Meio Ambiente da PRU2 constatou que os autores buscaram confundir os magistrados, citando em suas peças acórdãos referentes a outras regiões da Barra da Tijuca. "A estratégia adotada pelo Grupo foi, a cada manifestação nos autos, repisar de forma incansável a situação especial da Península, juntando as decisões favoráveis e, em alguns casos, despachando pessoalmente com os juízes", afirmou ela. O Grupo é coordenador pelo advogado da União Humberto Lopes Limongi".

A PRU2 é uma unidade da Procuradoria-Geral de União, órgão da AGU.

Ref. Processo nº: 0019321-37.2009.4.02.5101 (2009.51.01.019321-3) - 1ªVara Federal do RJ.

Veja Também: Laudêmio e foro: o bicho pegou
e mais:
Relatório e parecer do relator sobre a Emenda que extingue o Laudêmio

Voltarmos ao assunto.

16 comentários:

  1. elma auday bichara izai6 de abril de 2014 18:06

    Como podemos nos organizar para nos defender do laudêmio?
    E quanto aos transportes? Se os representantes que realmente defendem nossos interesses, saem, o que podemos fazer, a Assape não nos representa, nem para uma coisa nem para outra...

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