terça-feira, 3 de junho de 2014

Laudêmio: o cenário da confusão (IV) PEC transfere domínio ao proprietário

Way, condomínio mais novo, não paga por que alegou que está distante da lagoa mais de 33 metros
Construção mais recente, o Way conseguir isenção do laudêmio, abrido um precedente que poderia beneficiar prédios em situação semelhante
Retomando nossas reflexões sobre a questão do laudêmio, convém passar em revista o quadro atual  dos imóveis nas chamadas áreas de marinha. No caso da Península, como demonstrei nas três matérias anteriores,
estamos mais ou menos num mato sem cachorro, por que a Carvalho Hosken (Barra da Tijuca Imobiliária) formalizou o reconhecimento da área como foreira e luta para manter essa condição, sob pena de perder a própria condição de titular do chamado domínio útil (com essa titulação suspensa, estaríamos num limbo e todas as transações poderiam ser questionadas).
As ações em curso contra a cobrança do laudêmio pela União passaram a ser contestadas com esse documento de reconhecimento da Barra da Tijuca Imobiliária, invalidando a tese usada em todos os outros casos - de que os proprietários não foram devidamente notificados, como manda o Decreto-Lei 9760/46. Curioso, como já disse, é que essa alegação prevaleceu inclusive no STJ, numa decisão do ministro Benedito Gonçalves.

Mas há também a considerar os erros na própria medição, que foi genérica e atingiu toda a "Gleba E". Nem todos os edifícios estão na distância de 33 metros da linha de preamar da lagoa, mas apenas um não paga o laudêmio e o foro.  O Península Way (junto o Península Way Office) pleiteou e ficou fora da área foreira, alegando que estava distante da lagoa além dos 33 metros. Na compra e venda nesses imóveis não se  cobra os 5% do laudêmio.

Outros prédios  se localizam até mais distantes da lagoa, mas continuam pagando.  No caso do Via Bela, chegaram a um acordo. Como supostamente só parte do condomínio estaria na área aforada, todos agora só pagam 2,5% numa eventual transação.

Existe, portanto, uma alternativa para os prédios que ficam a mais de 33 metros da lagoa, como é o caso de alguns blocos do Saint Barth, do Atmosfera, do Life, do Fontvielle. No caso, pelo que entendo, a medição é pelo bloco e não pelo condomínio, por que o RIP (o registro de cada unidade na Secretaria do Patrimônio da União) é individualizado.

Questionar a medição seria uma alternativa para muitos proprietários.  Mas ela poderia ser mais abrangente se adotados outros questionamentos. Moradores de Itaipu em Niterói conseguiram provar que a lagoa originalmente não tinha comunicação com o mar. Não tem água salgada. E isso teve um peso a mais na sua exclusão da faixa de cobrança do laudêmio.

Há um fato concreto, que tem beneficiado os imóveis da Avenida Lúcio Costa (antiga Sernambetiba): o que vale para efeito de medição é a situação em 1831. Se o mar avançou para a praia depois, isso não dá direito à União de cobrar foro. O inverso acontece, por exemplo, com os moradores do Flamengo, hoje a mais de 100 metros do mar desde a construção do aterro.  Lá eles continuam sujeitos ao regime foreiro.

Nas ações contra a cobrança do laudêmio vitoriosas não se pode dizer que elas resolveram definitivamente a pendência. Apenas suspenderam a exigência do pagamento, abrindo um caminho para um novo edital que notifique efetivamente os moradores das áreas de marinha. Até hoje não se sabe de nenhum novo edital, de onde a taxa suspensa vai deixando de existir na prática, mas sem nenhuma segurança jurídica.

Se considerarmos o pedido de desaforamento pelo erro evidente na medição dos 33 metros da linha da preamar, apenas parte dos imóveis da Península poderia ser beneficiada. Assim mesmo, uma ação com esse argumento teria de ser documentada com a medição feita por algum perito oficial.

Fim do Laudêmio por Emenda Constitucional já tramita no Congresso

Há, no entanto, um terceiro caminho, e esse se dá no âmbito do Congresso Nacional, através de uma emenda constitucional que revogue o Inciso VII do Artigo 20 da Constituição.

Há algumas iniciativas legislativas nesse sentido, mas a que mais avançou foi a PEC 53/2007, encabeçada pelo ex-senador e atual deputado Almeida Lima, de Sergipe, que hoje está consolidada num parecer favorável do senador Ricardo Ferraço, do Espírito Santo, já aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça do Senado em setembro de 2013.

Essa PEC revoga o inciso VII do art. 20 da Constituição e o § 3º do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, extinguindo o instituto do terreno de marinha e seus acrescidos e dispondo sobre a propriedade desses imóveis.

No parecer do senador Ricardo Ferraço, ele analisa também a PEC 56/09, do senador Marcello Crivella, que acrescenta o art. 97 ao Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, para autorizar a transferência do domínio pleno dos terrenos de marinha e seus acrescidos aos foreiros, ocupantes, arrendatários e cessionários.

Foi importante que ele tenha trabalhado sobre as duas propostas apensadas, o que permitiu um parecer, rejeitando a 56/09 e aprovando a 53/07, com Substitutivo assinado pela Comissão de Constituição e Justiça, que preserva como domínios plenos dos entes públicos os terrenos onde haja construções da União, Estados e municípios.

Conforme o Inciso V do Artigo 2º  desse Substitutivo, passam ao domínio pleno dos foreiros, quites com suas obrigações, as áreas sob domínio útil destes, mediante contratos de aforamento. Isto é, já há um consenso na mais importante Comissão do Senado no sentido de extinguir o foro e o laudêmio nos ainda terrenos de marinha, como a Península.

É sobre isso que escreverei a próxima matéria a respeito do laudêmio.

Aí eu chutei o pau da barraca

Até para fugir do trânsito de risco (depois das 5, no retorno), além do preço mais em conta, fui com a patroa ver o filme do Getúlio (o ex-presidente do Brasil) no horário de 13h40m na sala 10 do tal New York, conforme constava da programação divulgada no GLOBO.
Chegando lá, fomos informados que a exibição seria na sala 14 (sem problemas), mas às 15h50m. Aí armei um barraco por que sou um consumidor não passivo (em todos os sentidos) e me senti desrespeitado. Mandei chamar gerente e o escambau. Exigi que projetasse o filme no horário anunciado.
A bilheteira não gostou de ser fotografada. 
Mas expliquei que não era nada contra ela.  
Apenas se tivesse de entrar com ação
 no Supremo Tribunal contra o cinema
, e talvez e shopping, e talvez O GLOBO,
 ela seria arrolada como testemunha-chave,
 a menos que os escritórios de advocacia
 que me dão assistência queriam requerer
 primeiro uma perícia técnica ou 
as fitas das câmeras de segurança.
Na verdade, só tinha uma outra pessoa para assistir naquele horário - uma professora, para variar. Fiz um escarcéu, tumultuei, tudo respeitosamente, mas criei um caso e ainda fotografei a bilheteira surpresa.
Tudo para que os donos da UCI soubessem (quanta ilusão) que não podem tratar assim os consumidores. No meu caso, até por ter chutado o pau da barraca acabei morrendo no prejuízo de R$ 6,00 do estacionamento, preciosos, por que, além de serem uma baba, tiveram um custo-benefício no vermelho.
Não contava que o barato do horário sairia caro, tão teimoso em matéria de economia que sou...
Acho que amanhã vamos de novo, mas no Downtown. Vai sair mais caro, pela gasolina do meu Jack 2, que bebe pouco, mas não é nenhum abstêmio. Fico com o prejuízo mas farei o boicote do EU SOZINHO (a patroa já aderiu) ao New York, onde, aliás, havia uma multidão de garotos pra assistir a um tal de X-Man, que eu nunca vi mais gordo.
Os meninos esperavam sentados no chão para sessões seguintes e nem se tocaram para a exibição de um filme sobre um momento importante da vida brasileira, ainda mais estrelado pelo Tony Ramos, responsável pelo aumento do preço da carne com sua insistente propaganda da Friboi, a mesma que, por alguns milhões de reais, fez o Roberto Carlos voltar a comer churrasco, justo na hora em que estou tentando livrar-me desse mal, amém.

11 comentários:

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